Vuoden 2017 alusta pääkaupunkiseudulla alettiin soveltaa asukasvalintatilanteessa valtion tukemiin ARA-vuokra-asuntoihin ja näin ollen myös Helsingin kaupungin vuokra-asuntoihin tulorajoja. Valtion tarkoituksena oli varmistaa, että näissä omakustannusperusteisissa asunnoissa asuu pienituloisia ihmisiä. Tulorajojen ohella asukasvalintaan piti vaikuttaa jatkossakin asunnon tarve ja hakijan varallisuus. Asukkaaksi tuli siten valita edelleen se, jolla oli pienimmät tulot, vähiten varallisuutta ja suurin asunnontarve. ARA:n asukasvalintaoppaan mukaan asukasvalinnan apuna voidaan käyttää erityyppisten asuntokuntien tulotasovertailua, mutta esim. Helsingissä tätä menetelmää ei sellaisenaan käytetty. Liitteessä on kuvattu Helsingissä käytetty menetelmä.
ARA-asuntojen tulorajoista kuitenkin luovuttiin 1.3.2018 alkaen. Lisäksi hallitus on luopunut suunnitelmista ryhtyä tekemään ARA-asuntojen asukkaille tulojen määräaikaistarkastuksia. Asukasvalintaan vaikuttaa jatkossa hakijan asunnon tarve, tulot ja varallisuus. Asukasvalinnan yhteydessä on myös huolehdittava vuokratalon monipuolisesta asukasrakenteesta että sosiaalisesta tasapainoisesta asuinalueesta.
Helsingin kaupungin asunnot Oy (Heka) ja Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö Helsingin korkotukiasunnot omistavat noin 46 000 tavanomaisen vuokranjaon piiriin kuuluvaa vuokra-asuntoa vuonna 2015. Näissä asukasvalinta on ARA:n vaatimusten mukaan säänneltyä ja Helsingin kaupungilla asukasvalinnan tekee kaupunkiympäristön toimialan asuntopalvelut. Asukkaita kaupungin vuokra-asunnoissa on noin 87 000. Vuoden 2016 lopussa oli reilut 14 000 aktiivista hakemusta ja vuoden aikana välitettiin 2 600 kaupungin vuokra-asuntoa, joista 80 % oli erittäin kiireellisessä asunnontarpeessa (Heka 2017). Asuntopalvelut valvoo myös muiden kuin kaupungin ARA-vuokra-asuntojen omistajien tekemiä asukasvalintoja Helsingissä.
Asukasvalinnan tavoitteena on, että aravavuokra- ja korkotukiasunnot osoitetaan vuokra-asuntoa eniten tarvitseville ruokakunnille ja samalla pyritään vuokratalon monipuoliseen asukasrakenteeseen ja sosiaalisesti tasapainoiseen asuinalueeseen. Asukkaaksi valittaessa on otettava huomioon hakijaruokakunnan asunnontarve, varallisuus ja tulot. Asukasvalinnassa etusijalle on asetettava asunnottomat ja muut kiireellisimmässä asunnon tarpeessa olevat, vähävaraisimmat ja pienituloisimmat hakijaruokakunnat. (Lähde: ARA.fi, Asukasvalinta)
Muita kuin Helsingin kaupungin omistamia ARA-vuokra-asuntoja on Helsingissä 25 000, ja niissä asuu 47 000 asukasta. Helsingissä on siten 67 000 ARA-vuokra-asuntoa ja niissä asuu 133 000 asukasta eli viidesosa helsinkiläisistä asuu ARA-vuokra-asunnoissa.
Helsingin kaupungin ARA-vuokra-asunnoille on tyypillistä asukkaiden pieni vaihtuvuus, vuosittain noin 10 prosenttia, kun taas vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoista jopa 40 prosentissa vaihtuu asukkaat vuoden aikana. Siten ARA-asuntojen asukasvalinnassa viime vuonna käytössä olleet tulorajat eivät ole juurikaan vaikuttaneet asukasrakenteeseen.
Tutkimusasetelma ja -aineisto
Kaupungin vuokra-asuntojen asukkaiden tulotasoa päätettiin selvittää syksyllä 2017 samana vuonna voimaan astuneiden tulorajojen mukaisesti. Tätä varten hankittiin Tilastokeskukselta aineisto asuntokuntien tuloista asuntokuntatyypeittäin. Viimeisin tuloaineisto on vuodelta 2015. Vertailun vuoksi mukaan otettiin myös muut hallintaperusteet eli muut kuin kaupungin ARA-vuokra-asunnot, vapaarahoitteiset vuokra-asunnot, asumisoikeusasunnot ja omistusasunnot. Alueellista vertailua varten aineisto on jaettu kuuteen alueeseen, jotka perustuvat suurpiirijakoon, kuitenkin niin, että Eteläinen ja Keskinen sekä Itäinen ja Östersundom ovat yhdistettynä.
Asuntokuntatyypeiksi valittiin
- yksinasuvat
- lapsettomat pariskunnat- yhden vanhemman lapsiperheet, eli vähintään yksi 0-17-vuotias lapsi
- kahden vanhemman lapsiperheet, eli vähintään yksi 0-17-vuotias lapsi, ja
- muut asuntokunnat.
Asuntokuntien tulojen analysointia varten aineistossa on asuntokuntatyypeittäin kulutusyksikköä kohti lasketut valtionveronalaiset tulot ja käytettävissä olevat tulot, niiden keskiarvot ja mediaanit sekä tulonjakaumaa kuvaava tulodesiiliaineisto. Koska ARA-tulorajojen laskennassa käytettiin valtionveronalaisia tuloja eli ”bruttotuloja”, aineistoon lisättiin myös paremmin asukkaiden toimeentuloa kuvaava käytettävissä oleva rahatulo.
Kotitalouden käytettävissä olevat rahatulot sisältävät rahamääräiset tuloerät ja työsuhteeseen liittyvät luontoisedut. Se lasketaan vähentämällä brutto- eli kokonaistulosta tulovero ja muut tulonsiirrot.
Kuukausitulo saatiin jakamalla vuositulo 12,5:lla.
ARA-tulorajan määrittelyperuste
Hankitussa aineistossa tulotaso laskettiin samalla menetelmällä, jota ARA suositteli käyttämään vuonna 2017 käytössä olleille ARA-tulorajoille pääkaupunkiseudulla. Siten asuntokunnan asukkaiden saamat tulot jaettiin asuntokunnan henkilömäärällä, ottamalla huomioon asuntokunnan jäsenten määrä ja ikä.
Tulotaso- ja tulonjakotilastoissa pyritään saamaan eri asuntokuntatyypit keskenään vertailukelpoisiksi. Siten asuntokunnan saamat tulot suhteutetaan asuntokunnan henkilölukuun ja lasten määrään. ARA-tulorajojen määrittelyssä käytetty kulutusyksikköjen laskentatapa poikkeaa Tilastokeskuksen tulonjakoaineistoissa käytetystä menetelmästä, joka on Eurostatin suosittama OECD:n ns. muunnettu kulutusyksikköasteikko. Tässä asuntokunnan ensimmäinen aikuinen saa painon 1, muut 14-vuotta täyttäneet saavat painon 0,5 ja 0-13 -vuotiaat lapset saavat painon 0,3. ARAn käyttämässä määritelmässä ensimmäinen 18 vuotta täyttänyt henkilö saa painon 1, muut yli 18-vuotiaat 0,7 ja alle 18-vuotiaat 0,5. (ARA 2016)
ARA-tulorajojen määrittelyn mukaisesti lasketut asuntokuntien ekvivalentit tulot jäävät yhden hengen asuntokuntia lukuun ottamatta pienemmiksi kuin yleisissä tulonjakotilastoissa, eivätkä nämä tilastot ole vertailukelpoisia. Esimerkiksi lapsiperheiden tulotaso on 15-20 prosenttia matalampi ARA-laskentakaavalla laskettuna. Menetelmä siis suosii lapsiperheitä ARA-vuokra-asuntojen jaossa. OECD:n käyttämästä menetelmästä onkin esitetty kritiikkiä, että se ei tuo riittävän hyvin esiin lapsiperheiden köyhyyttä. (Die Bertelsmann-Stiftung 2018). Koska kulutusyksikköjen jäsenten painokertoimet jättävät aina tulkinnan varaa, luotettavampia tuloksia saadaan samanlaisten asuntokuntatyyppien kuin esim. yksinasuvan ja monilapsisen perheen tulovertailuissa.
ARA-asuntoa hakevien tuloja määriteltäessä huomioidaan ruokakuntaan kuuluvien henkilöiden pysyvät bruttotulot kuukautta kohden. Kotona asuvien työssä käyvien nuorten tulot lasketaan yhteen vanhempien tulojen kanssa. Tuloina huomioidaan ansio- ja pääomatulot:
- palkka
- palkanlisät kuten ylityökorvaukset, vuorotyölisät, bonukset jne.
- eläkkeet
- ulkomailta saatavat tulot
- vuokra-, korko- ja osinkotulot
- puolisolta saatava elatusapu
- aikuisopintoraha ja -koulutustuki
- luontaisetujen verotusarvo.
Asukasvalinnassa ei oteta tuloina huomioon asumistukea ja yleisestä asumistuesta annetun lain (938/2014) 15 §:n mukaisia niin sanottuja etuoikeutettuja tuloja. Merkittävimmät näistä ovat:
- lapsilisä (lapsilisälaki 796/1992)
- äitiysavustus (äitiysavustuslaki 477/1993)
- opintotukilain (65/1994) mukainen opintotuki
- toimeentulotuesta annetun lain (1412/1997) mukainen toimeentulotuki tai muu etuus
- perhehoitajalain (312/1992) mukaisen perhehoidon ja lasten päivähoidosta annetun lain (36/1973) mukaisen perhepäivähoidon kustannusten korvaukset
- lapsen elatusapu, joka suoritetaan tuomioistuimen päätöksen tai vahvistetun kirjallisen sopimuksen perusteella, ja elatustukilain (580/2008) mukainen elatustuki.
Asuntokunta- ja ikärakenne
Kaupungin vuokra-asunnoissa asuu noin 87 000 asukasta. Heistä lähes neljäsosa (24 %) on alle 18-vuotiaita lapsia, muussa asuntokannassa keskimäärin 15 %. Eläkeikäisiä on 14 %, kun muissa asunnoissa yli 65-vuotiaita on 17 %. Nuorten aikuisten, 18-29-vuotiaiden osuus on kaupungin vuokra-asunnoissa 16 %, muissa 20 %. Suuri ero on syntyperältään ulkomaalaisten osuudessa, kaupungin vuokra-asunnoissa 25 % puhuu äidinkielenään muuta kuin suomea tai ruotsia, muussa asuntokannassa 13 %. Helsingin vieraskielisestä väestöstä neljäsosa asuu kaupungin vuokra-asunnoissa, muusta väestöstä 12 %.
Helsingille on tyypillistä se, että asuntokunnista lähes puolet ja asukkaista neljäsosa on yksinasuvia. Näin on myös kaupungin vuokra-asunnoissa. Erona on kuitenkin se, että kaupungin vuokra-asuntojen yksinasuvat painottuvat vanhempiin ikäluokkiin, sillä yli 65-vuotiaita on 33 %, kun muissa asunnoissa eläkeikäisiä yksinasuvia on 29 %. Vastaavasti alle 30-vuotiaita yksinasuvia on kaupungin vuokra-asunnoissa asunnoissa 12 %, kun muissa asunnoissa tämän ikäluokan osuus on 19 %.
Kaupungin vuokra-asuntojen erityispiirre on yhden vanhemman perheiden suuri osuus, joita on 11 prosenttia asuntokunnista ja 16 prosenttia asukkaista, eli kolminkertainen osuus verrattuna muuhun asuntokantaan keskimäärin. Yksinasuvien ja kahden vanhemman lapsiperheiden osuudessa ei ole eroa.
Muissa kuin kaupungin ARA-vuokra-asunnoissa ei ole yhtä suurta osuutta yhden tai kahden vanhemman lapsiperheitä kuin kaupungin asunnoissa.
Vapaarahoitteisille vuokra-asunnoille on tyypillistä yksinasuvien ja muiden pienten asuntokuntien suuri osuus. Helsinkiin muuttajista suurin osa on nuoria aikuisia, joiden pääasiallisin asumismuoto on vapaarahoitteinen vuokra-asunto. Asumisoikeusasunnoissa on muita hallintaperusteita suurempi osuus lapsiperheitä, neljännes asuntokunnista.
Omistusasunnoissa on pienempi osuus yksinasuvia ja suurempi osuus kahden aikuisen lapsiperheitä kuin kaupungin vuokra-asunnoissa. Yhden vanhemman perheitä on vain kolme prosenttia asuntokunnista.
Tulotaso ja ARA-tuloraja
Helsingin kaikkien asuntokuntien ARA-määritelmän mukaiset kulutusyksikköä kohti lasketut eli ekvivalentit valtionveronalaiset tulot olivat keskimäärin 2 854 euroa ja mediaanitulot 2 314 euroa kuukaudessa. Helsingin kaupungin vuokra-asunnoissa mediaanitulot olivat 37 prosenttia ja muissa ARA-vuokra-asunnoissa 39 prosenttia tätä pienemmät. Vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa tulot olivat 16 prosenttia keskimääräistä matalammat. Asumisoikeusasunnoissa tulot olivat 7 prosenttia ja omistusasunnoissa 30 prosenttia kaikkien asuntokuntien mediaanituloa korkeammat. ARA-määritelmän mukaan laskettuna omistusasunnoissa asuvien mediaanitulot ovat siten kaksinkertaiset verrattuna ARA-vuokra-asunnoissa asuviin.
Helsingin kaupungin vuokra-asunnoissa asuvien lapsiperheiden tulot olivat vain puolet muiden asuntojen lapsiperheiden tulotasosta. Omistusasunnoissa asuvien yhden vanhemman perheiden mediaanitulo on lähes kolminkertainen kaupungin vuokra-asunnoissa asuviin yhden vanhemman perheisiin nähden.
Vuonna 2017 käytössä olleen ARA-tulorajan ylittäviä asuntokuntia oli Helsingin kaupungin ARA-vuokrataloissa 2 141, joista lähes kaikki olivat yksinasujia. Rajan ylittävien osuus oli vain viisi prosenttia asuntokunnista ja kolme prosenttia asukkaista. Vain kymmenkunta lapsiperhettä ylitti tulorajan.
Muiden omistajien ARA-vuokra-asunnoissa tilanne on lähes vastaava, tulorajan ylittäviä asuntokuntia oli 7 prosenttia ja asukkaita neljä prosenttia. Helsingissä sijaitsevissa ARA-vuokra-asunnoissa on siten yhteensä 3 795 asuntokuntaa, jotka ylittivät ARA-tulorajan eli kuusi prosenttia ARA-vuokra-asunnoista. Tulorajan ylittäneistä asuntokunnista 96 prosenttia oli yksinasuvia, joten kaikista ARA-vuokra-asukkaista vain kolme prosenttia kuuluu tulorajan ylittäneisiin asuntokuntiin.
Muissa, vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa tulorajan ylittäviä olisi 15 %, yksinasuvista vajaa neljännes, mutta lapsiperheistä näissäkin asunnoissa vain kolme prosenttia.
Omistusasunnoissa tulorajan ylittäviä olisi neljäsosa asuntokunnista, yksinasuvista 43 %. Lapsiperheistä kuitenkin vain seitsemän prosenttia ylittäisi tulorajan. Asumisoikeusasunnoissa asuvista 14 % ylittäisi tulorajan, lapsiperheistä vain prosentti.
ARA-vuokra-asunnoissa tulorajan, 3 000 euroa kuussa, ylittäneet olivat lähes kaikki yksinasuvia. Näiden tulorajan ylittäneiden 3 650 yksinasuvan mediaanitulot olivat 3 500 euroa kuussa, kun muissa asunnoissa tämä ryhmä eli yli 40 000 ARA-tulorajaa enemmän ansaitsevaa yksinasuvaa pääsi yli 4 000 euron mediaanituloihin.
Kaikkien yksinasuvien mediaanitulot olivat ARA-vuokra-asunnoissa 1 375 euroa kuussa, lähes 1 000 euroa vähemmän kuin muissa asunnoissa, mikä kuvaa sitä, että ARA-vuokra-asunnoissa asuu myös huomattavan pientuloisia yksinasuvia.
Kaupungin vuokra-asunnoissa tulorajan ylittäneiden asuntokuntien keskitulo oli vain hieman korkeampi kuin mediaanitulo, kun muissa asunnoissa ylittäneiden keskitulo oli 40 prosenttia mediaania korkeampi. Tämä kertoo siitä, että kaupungin vuokra-asunnoissa ei näytä olevan tulorajan ylittäneidenkään joukossa erityisen hyvätuloisia.
Käytettävissä olevat tulot
Kun tulotason mittarina käytetään kulutusyksikköä kohti laskettuja käytettävissä olevia rahatuloja, tuloerot tasoittuvat etenkin verotuksen progressiivisuuden ja tulonsiirtojen kuten asumistuen vuoksi. Helsingin kaikkien asuntokuntien valtionveronalaiset mediaanitulot ovat keskimäärin neljänneksen korkeammat kuin käytettävissä olevat rahatulot, ja omistusasunnoissa kolmanneksen korkeammat. ARA-vuokra-asunnoissa nämä tulolajit ovat yhtä suuret. Siten ARA-vuokra-asunnoissa asuvista asuntokunnista puolet saa vähemmän valtionveronalaista bruttotuloa kuin käytettävissä olevaa rahatuloa, muissakin vuokra-asunnoissa 40 % ja asumisoikeusasunnoissa 20 %. Omistusasunnoissa vain alin desiili saa vähemmän bruttotuloa kuin käytettävissä olevaa tuloa.
Aluevertailu
ARA-vuokra-asunnot sijoittuvat muita hallintaperusteita useammin Itäiseen ja Koilliseen suurpiiriin. Vapaarahoitteisista vuokra-asunnoista yli puolet on kantakaupungissa. Tähän eroon on kiinnitetty huomiota mm. Essi Eerolan ja Tuukka Saarimaan artikkelissa ARA-asunnot ja segregaatio. ”Verrattuna pienituloisiin vapaarahoitteisissa asunnoissa asuviin vuokralaisiin pienituloiset kaupungin vuokralaiset asuvat postinumeroalueilla, joilla asukkaiden tulotaso on selvästi alempi ja joilla asuu vähemmän korkeasti koulutettuja.” (Eerola ja Saarimaa 2018.)
Tähän kehitykseen on vahvasti vaikuttanut Helsingin kaupungin maanomistus, koska ARA-asuntoja käytännössä rakennetaan vain kaupungin vuokra-tonteille. Kaupungin omistama tonttimaa painottuu etenkin itä- ja kaakkoisosiin, kun taas kantakaupunki ja länsiosat ovat pääosin yksityistä maata. Silloin kun kantakaupungissa on päästy rakentamaan kaupungin maalle, ARA-vuokra-asuntojen osuus on varsin korkea, kuten Ruoholahdessa, Jätkäsaaressa, Pasilassa ja Arabianrannassa. Tämä taas johtuu siitä, että näillä alueilla on päästy toteuttamaan suuria aluekokonaisuuksista, joilla on voitu toteuttaa kaupungin asuntopoliittisia tavoitteita.
Kaupungin vuokra-asunnoissa asuvien ekvivalentti valtionveronalainen tulo on korkeimman tulotason alueella eli kantakaupungissa 25 prosenttia korkeampi kuin pienituloisimmassa Itä-Helsingissä. Tämä suhteellinen ero on omistusasunnoilla vain vähän suurempi, vaikka tulotaso on luonnollisesti korkeampi.
Kun verrataan käytettävissä olevia rahatuloja, kaupungin vuokra-asunnoissa alueiden välinen tuloero tasoittuu huomattavasti, korkeimman ja matalimman suuralueen ero on vajaa 10 prosenttia. Omitusasunnoissa sen sijaan kantakaupunkilaiset ovat edelleen lähes neljänneksen hyvätuloisempia kuin itähelsinkiläiset.
Kaupungin vuokra-asunnoissa ARA-tulorajan ylittävien asuntokuntien osuudessa ei ollut niin suurta alueellista vaihtelua kuin muissa asunnoissa. Kantakaupungissakin näiden osuus oli vain 7 prosenttia.
Lopuksi
Helsinkiläisissä ARA-vuokra-asunnoissa asuu selvästi pienituloisempia kuin muissa asunnoissa. ARA:n vuonna 2017 käyttämän tulomäärittelyn mukaan asuntokuntien kokoon suhteutetut bruttotulot ovat ARA-vuokra-asunnoissa lähes 40 prosenttia ja käytettävissä olevat tulot neljänneksen keskitasoa pienemmät. Helsinkiläisissä omistusasunnoissa asuvien bruttotulot olivat kaksinkertaiset ARA-vuokra-asukkaisiin nähden ja käytettävissä olevia rahatuloja oli 60 prosenttia.
Asukasvalinnassa vuonna 2017 käytettyjen tulorajojen ylittäviä asuntokuntia oli kaupungin vuokra-asunnoista vain viisi prosenttia eli 2 041 asuntokuntaa, joista lähes kaikki yksinasuvia. Lapsiperheitä näistä oli vain kymmenkunta. Myöskään muissa ARA-vuokra-asunnoissa tulorajan ylittävien osuus ei ollut juuri tätä suurempi. Yhteensä Helsingissä oli siten 3 800 tulorajan ylittänyttä asuntokuntaa kaikista 69 000 ARA-vuokra-asunnoissa asuvista asuntokunnista eli kuusi prosenttia. Asukkaita näissä tulorajan ylittäneissä asuntokunnissa oli vain vajaa 4 000, mikä on kolme prosenttia kaikista Helsingin alueella ARA-vuokra-asunnoissa asuvista.
Todennäköistä on, että valtaosa tulorajan ylittävistä on aikanaan saanut kaupungin vuokra-asunnon perheellisinä, mutta lasten aikuistuttua ja muutettua pois, kulutusyksikköön suhteutettu tulo on kasvanut. Tulorajan ylittäneillä asuntokuntien mediaanitulo oli ARA-vuokra-asunnoissa lähes sama kuin keskitulo, kun muissa asunnoissa keskitulo tulorajan ylittävillä oli huomattavasti suurempi. Tämä viittaa siihen, että ARA-vuokra-asunnoissa tulorajan ylittäneissäkään ei ole suurituloisia.
Tämän perusteella voidaan sanoa, että Helsingin kaupungin että muiden omistamissa ARA-vuokra-asunnoissa asuu Helsingissä juuri sellaista väkeä, joille ne on tarkoitettukin. Asukasvalinta on siten toiminut tarkoitetulla tavalla ilman tulorajojakin.
Pekka Vuori toimii järjestelmäpäällikkönä ja Eija Rauniomaa tutkijana Helsingin kaupunginkanslian kaupunkitutkimus ja -tilastot -yksikössä.
Lähteet:
ARA Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (2016). Asukasvalintaopas Arava- ja korkotukivuokra-asuntoihin 26.9.2016.
ARA Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (2017). Asukasvalinta ARA-vuokra- ja osaomistusasuntoihin. www.ara.fi/asukasvalinta
Eerola, Essi ja Saarimaa, Tuukka (2018). ARA-asunnot ja segregaatio. YP-lehti 17.1.2018. https://www.yplehti.fi/blogi/ara-asunnot-ja-segregaatio/
Die Bertelsmann-Stiftung (2018). Artikkeli "Arme Familien wurden reicher gerechnet, als sie sind", julkaistu Der Spiegel-lehdessä 7.2.2018. http://www.spiegel.de/wirtschaft/soziales/deutschland-familien-sind-laut-bertelsmann-studie-aermer-als-gedacht-a-1191987.html
Heka (2017). Helsingin kaupungin asunnot Oy:n vuosikertomus 2016.
Aineistot: Tilastokeskus ja Helsingin kaupungin kaupunkiympäristön toimiala, Asuntopalvelut.