Helsinkiin on valmistunut 2000-luvulla noin 2 200–5 200 uutta asuntoa vuosittain. Samaan aikaan kaupungin asuntotuotantotavoite on vaihdellut 3 500 asunnon ja tällä hetkellä voimassa olevan 6 000 asunnon välillä (Kajosaari 2015, Helsingin kaupunki 2016). Tarkastelujakson alussa vuonna 2012 asuntotuotantotavoite oli 5 000 uutta asuntoa vuodessa, jonka jälkeen tavoitetta on nostettu voimassa olevaan 6 000:een. Asuntorakentamista ja siihen liittyvää maankäyttöä ohjaavaa Kotikaupunkina Helsinki 2016 -ohjelmaa toteuttamalla kaupunki pyrkii luomaan edellytykset vuosittaisen asuntotuotantotavoitteen nostamiselle 7 000:een vuoteen 2019 mennessä (Helsingin kaupunki 2016). Tavoitelukuihin päästiin viimeksi vuonna 2012, jolloin Helsinkiin valmistui kaikkiaan lähes 5 200 uutta asuntoa (Kajosaari 2015). Tämän jälkeen vuosittaisen asuntotuotannon määrä on vaihdellut noin 4 000–4 500 asunnon välillä. Valtaosa uusista asunnoista on tuotettu asuinrakennusten uustuotantona ja laajennuksina. Käyttötarkoituksen muutoksina uusia asuntoja on tuotettu noin 250-550 asuntoa vuosittain. (Rauniomaa 2017)
Asuntorakentamista toteutetaan Helsingissä sekä laajempina aluerakentamiskohteina että pienempimuotoisena täydennysrakentamisena.Näkyvintä asuntotuotanto on Kalasataman ja Länsisataman kaltaisilla suurilla projektialueilla, joilla rakentaminen on päässyt käyntiin ja etenee vauhdilla. Näiden laajempien aluekokonaisuuksien ohella kaupunki pyrkii edistämään myös pienimuotoisempaa täydennysrakentamista (Helsingin kaupunki 2016). Täydennysrakentaminen onkin nostettu Helsingin uudessa kaupunkistrategiassa keskeiseksi keinoksi tukea olemassa olevien alueiden elinvoimaisuutta ja viihtyisyyttä (Helsingin kaupunki 2017a). Täydennysrakentamisella pyritään lisäämään, monipuolistamaan ja tasapainottamaan asuinalueiden asunto- ja asukasrakennetta. Samalla pyritään turvaamaan edellytykset lähipalveluille.
Helsingin kaupunki on toteuttanut Kotikaupunkina Helsinki 2016 -ohjelmaa sekä ohjelman seurantaa jäsentämällä rakentamisalueet erillisinä projektialueina sekä toisaalta niiden ulkopuolelle jäävänä täydennysrakentamisalueena (ks. esim. Helsingin kaupunki 2017b). Ohjelman seurantaraportissa mainittujen projektialueiden (Kalasatama, Koivusaari, Kruunuvuorenranta, Kuninkaankolmio, Länsisatama, Malmin lentokenttä, Pasila ja Östersundom) lisäksi merkittäviä aluerakentamiskohteita ovat olleet mm. Alppikylän, Myllypuron, Viikki-Kivikon ja Vuosaaren alueet. Myös Helsingin kantakaupungin alue ja siihen rajoittuva Arabian-Hermannin alue muodostavat omat merkittävät aluerakentamiskohteensa (Kuvio 1). Täydennysrakentamisen alueella asuntotuotantokohteet ovat olleet sekä laajempia, usean tontin ja kymmenien rakennusten, alueita tai vain yhden tontin lisärakentamista.
Mihin uusia asuntoja rakentui?
Alueiden asuntokanta muuttuu paitsi asuntojen uustuotannon myös käyttötarkoitusten muutosten ja purkamisten sekä asuntojen yhdistelyn myötä. Asuntojen purkamisen ja yhdistelyjen merkitys on kokonaisuuden kannalta vähäinen, varsinkin kun asuinrakennuksen purku merkitsee usein uuden, enemmän asuinalaa ja myös asuntoja käsittävän, asuinrakennuksen rakentamista puretun rakennuksen tilalle. Nämä ja käyttötarkoitusten muutokset aiheuttavat kuitenkin sen, että asuntojen määrällinen muutos alueilla ei ole välttämättä aivan yksi yhteen asuntojen uustuotannon kanssa. Esimerkiksi Jakomäessä käynnissä olevat laajat rakentamishankkeet näkyvät tilastoissa jopa asuntojen määrän (väliaikaisena) vähenemisenä tarkastelujakson aikana. Asuntojen uustuotanto ja laajennusten myötä syntyvät uudet asunnot ovat kuitenkin alueiden asuntokantaa ylivoimaisesti eniten muuttava tekijä.
Tarkastelujakson 2012–2016 aikana Helsinkiin valmistui kaikkiaan 22 170 uutta asuntoa. Näistä uustuotannon ja laajennusten osuus oli 92 % ja käyttötarkoitusten muutoksista syntyvien asuntojen osuus 8 %. Asuntotuotanto jakautui ehkä yllättävänkin tasaisesti projektialueiden, muiden merkittävien aluerakentamiskohteiden ja muun täydennysrakentamisalueen kesken. Valmistuneista asunnoista 30 % sijoittui projektialueille, 36 % muihin merkittäviin aluerakentamiskohteisiin ja 34 % muulle täydennysrakentamisen alueelle. Merkittävimpiä asuntotuotannon kohdealueita olivat Länsisatama (2 925 asuntoa), Kalasatama (1 542 as.), Arabia-Hermannin alue (1 603 as.), Vuosaari (1 578 as.) ja Viikki-Kivikon alue (1 371 as.). Näiden yhteenlaskettu osuus kaikista uusista asunnoista oli kaikkiaan noin 40 %. Merkittävää asuntotuotantoa kohdistui lisäksi Pasilan (951 as.), Kruunuvuorenrannan (914 as.) ja Myllypuron (882 as.) alueille. Projektialueiden kohdalla on huomattava, että niiden rakentaminen on vasta käynnistynyt ja lisäksi osa alueista on vasta suunnitteluvaiheessa. Näillä alueilla asuntojen määrä tulee siten kasvamaan vielä useiden vuosien ajan.
Helsingin keskusta-alueella on tuotettu viime vuosina ehkä yllättävänkin paljon uusia asuntoja, kaikkiaan 1 987. Vaikka keskustassa onkin ollut muutamia merkittäviä rakennushankkeita, kuten Töölönlahdelle rakentuneet toimisto- ja asuinkorttelit sekä ns. Leppäsuon alue Eteläisen Rautatienkadun ja Mechelininkadun kulmassa, yli puolet keskusta-alueen uusista asunnoista, kaikkiaan 1 024 asuntoa, on kuitenkin syntynyt käyttötarkoituksen muutoksina. Käyttötarkoituksen muutokset pitävät sisällään muutamia suurempia kohteita, jossa esimerkiksi vanha toimistorakennus on muutettu asuinkäyttöön, mutta ennen muuta laajan joukon erilaisia pienempiä kohteita, joiden tuloksena jo olemassa oleviin asuinrakennuksiin on tuotettu yhdestä viiteen asuntoa hanketta kohti.
Noin joka kolmas vuosina 2012–2016 valmistunut asunto sijaitsee edellä mainittujen asuntotuotantokohteiden ulkopuolella. Uusista alueista poiketen näillä alueilla asuntotuotanto on enemmän olemassa olevaan kaupunkirakenteeseen tukeutuvaa ja sitä tiivistävää. Täydennysrakentamista on kohdistunut esimerkiksi rakennettujen alueiden sisään jääneille kokonaan tai osittain rakentumatta jääneille tonteille. Kaavamuutoksilla asuntorakentamista on osoitettu myös aiemmin muuhun käyttöön osoitetuilta alueilta. Kaikkiaan täydennysrakentamisen alueelle valmistui noin 7 500 uutta asuntoa. Asuntotuotantoa toteutettiin sekä laajempina kerrostalo- tai pientalokokonaisuuksina, kuten ns. Hartwallin alue Konalassa (232 asuntoa) tai Suursuon uusi pientaloalue Maunulassa (60 asuntoa), että yksittäisinä pientalohankkeina.
Valtaosa uusista asunnoista, noin 19 000 asuntoa (87 % kaikista uusista asunnoista), oli kerrostaloasuntoja. Pientaloihin uusia asuntoja valmistui noin 2 500 (11 %). Loput asunnot sijoittuivat pääasialliselta käyttötarkoitukseltaan muun tyyppisiin rakennuksiin. Varsinaisilla projektialueilla vuosina 2012–2016 valmistuneet asunnot olivat lähes kokonaan kerrostaloasuntoja. Myös Helsingin keskustassa yli 90 % kaikista uusista asunnoista oli kerrostaloasuntoja, joskin yli sata asuntoa valmistui myös rakennuksiin, joiden pääasiallinen käyttötarkoitus on jokin muu kuin asuinkäyttö. Kerrostalorakentaminen oli vallitseva asuntotuotantomuoto myös muilla suuremmilla aluerakentamisen kohdealueilla ja täydennysrakentamisen alueella. Näillä alueilla tuotettiin kuitenkin myös merkittävä määrä pientaloasuntoja, yhteensä lähes 2 500. Suurin osa (noin 1 500) uusista pientaloasunnoista sijoittui täydennysrakentamisen vyöhykkeelle ja muutamaa poikkeusta lukuun ottamatta Myllypuron, Alppikylän, Viikki-Latokartanon sekä Vuosaaren alueille.
Miten asuntotuotanto näkyy alueiden väestökehityksessä?
Helsingin väkiluku kasvoi tarkastelujaksolla kaikkiaan lähes 40 000 asukkaalla. Suhteellisesti voimakkainta väestönkasvu oli luonnollisesti uusilla asuinalueilla, joilla ei ollut juurikaan asukkaita ennen uusien asuinrakennusten valmistumista. Monet näitä alueista, kuten Kalasatama, ovat vasta rakentumassa, joten väestönkasvu tulee jatkumaan näillä alueilla vielä useita vuosia. Lisäksi on huomattava, että niin projektialueet kuin muutkin Helsingin asumisen ja maankäytön toteuttamisohjelmassa mainitut merkittävät aluerakentamisen kohdealueet ovat hyvin erilaisia ja eri vaiheessa rakentumisen näkökulmasta katsottuna.
Projektialueista asukasmäärä kasvoi edellä mainitun Kalasataman (noin 2 700 uutta asukasta) lisäksi vauhdilla erityisesti Länsisataman alueella. Länsisataman projektialue käsittää parhaillaan nopeasti rakentuvan Jätkäsaaren alueen, jonka väkiluku kasvoi tarkastelujakson aikana lähes 5 000 asukkaalla. Myös Pasilan ja Kruunuvuorenrannan projektialueilla väkimäärä on kasvanut merkittävästi asuntorakentamisen lähdettyä käyntiin. Sen sijaan muilla projektialueilla väestömuutokset olivat vähäisiä. Tämä selittyy sillä, että nämä alueet ovat vielä pitkälti suunnitteluvaiheessa eikä rakentaminen ole vielä päässyt käyntiin.
Väestönkasvu oli voimakasta myös projektialueiden ulkopuolisilla alueilla, joissa on jo valmiiksi vahva väestöpohja ja varhaisempia rakentamisen kerrostumia. Näillä alueilla väestönkasvu jakautui jokseenkin tasan aluerakentamiskohteiden (Keskusta, Arabia-Hermanni, Viikki-Kivikko, Myllypuro, Vuosaari ja Alppikylä) ja muun täydennysrakentamisen alueen kesken. Molemmissa väestönkasvu oli reilut 16 000 asukasta. Merkillepantavaa on erityisesti Helsingin keskusta-alueella tapahtunut asukasmäärän kasvu. Kaikkiaan keskustan väkiluku kasvoi tarkastelujaksolla noin 4 500 asukkaalla. Väestönkasvu oli vahvaa myös muilla aluerakentamisen kohdealueilla. Esimerkiksi Arabian-Hermannin alueella väkiluku kasvoi noin 3 500 asukkaalla. Näillä alueilla on valmistunut merkittävä määrä uusia asuntoja ja tämä luonnollisesti näkyy myös asukasmäärän kasvuna.
Kaiken kaikkiaan Helsingissä vuodenvaihteessa 2016/2017 vakituisesti asuneista asukkaista noin 6 % asui uusissa, vuosina 2012–2016 valmistuneissa, asunnoissa. Kaupungin asukasmäärän kasvuun suhteutettuna tämä vastaa noin 90 % osuutta väestönkasvusta. Vastaavat luvut vanhemmassa asuntokannassa olivat siten 94 % ja 10 %. Tämän perusteella on mahdollista päätellä, että asuntotuotannolla on merkittävä rooli väestönkasvun taustalla.
Kuva tarkentuu, kun laskuista jätetään projektialueille ja muille merkittäville aluerakentamisen kohdealueille valmistuneet uudet asunnot ja niiden asukkaat. Näiden alueiden ulkopuoliselle täydennysrakentamisen alueelle valmistui tarkastelujaksolla kaikkiaan noin 7 500 uutta asuntoa, joissa asui vuodenvaihteessa 2016/2017 kaikkiaan noin 12 500 asukasta. Samaan aikaan koko alueen väkimäärä kasvoi noin 16 000 asukkaalla. Siten myös täydennysrakentamisen alueella valtaosa väestönkasvusta voidaan kohdistaa nimenomaan uusiin asuntoihin. Tämä siitä huolimatta, että asukasmäärä kasvoi kokonaisuudessaan myös vanhemmassa asuntokannassa.
Kuvio 2 esittää asuntokannan muutoksen ja alueiden väestökehityksen Helsingin peruspiireissä vuosina 2012–2016. Kuvasta näkyy, kuinka väestönkasvu on ollut voimakkainta niillä alueilla, joilla on myös tuotettu eniten uusia asuntoja. Sen sijaan Jakomäessä asuntojen määrä ja myös väestömäärä jopa vähenivät tarkastelujakson aikana. Samoin Östersundomin alueella väestömäärä väheni asuntojen määrän pysyessä käytännössä vuoden 2012 tasolla. Väestömäärän ennustetaan kuitenkin kääntyvän asuntotuotannon myötä kasvuun myös näillä alueilla (Vuori & Laakso 2017).
Asuntotuotannon ja väestökehityksen välinen yhteys tulee hyvin ilmi myös kuviosta 3, jossa kuvataan väestönmuutoksen ja asuntotuotannon muutosta tilastollisten peruspiirien tasolla. Väestön ja asuntokannan muutosten alueellinen yhteys on myös tilastollisesti tarkasteltuna vahva korrelaatiokertoimen ollessa 0,89. Toisin sanoen väestömäärän kasvu on ollut keskimäärin voimakkainta alueilla, joille on myös tuotettu eniten asuntoja olemassa olevaan asuntokantaan suhteutettuna.
Vaikka Helsingin väestömäärä onkin kasvanut kokonaisuudessaan myös vanhemmassa asuntokannassa, kehitys ei ole ollut samanlaista kaikilla alueilla. Tilastoalueita tarkempi tarkastelu paljastaa, että vanhemmassa asuntokannassa asuvien määrä on kasvanut etenkin keskusta-alueella ja sitä ympäröivillä alueilla, samoin kehäradan varren kerrostalovaltaisilla alueilla, kuten Haagassa, Lassilassa, Kannelmäessä ja Malminkartanossa, sekä idässä Puotinharjun, Puotilan, Myllypuron ja Kontulan kerrostaloalueilla (Kuvio 4). Toisaalta Helsingistä löytyy myös alueita, joilla vanhemmassa asuntokannassa asuvien määrä on vähentynyt viimeisten viiden vuoden aikana. Asukasmäärä on vähentynyt esimerkiksi Helsingin pohjoisosien pientalovaltaisilla alueilla ja Vuosaaressa, samoin Pihlajamäessä ja myös Helsingin keskusta-alueella Ruoholahdessa ja Katajanokan kärjessä. Tämä vanhemmassa asuntokannassa tapahtuva alueellinen vaihtelu ei tule näkyviin, kun väestökehitystä tarkastellaan peruspiirien tasolla koko asuntokanta, siis myös uuden asunnot, mukaan lukien. Peruspiiritasolla väestömäärä on laskenut ainoastaan Jakomäessä (–486 asukasta), Itä-Pakilassa (–15 asukasta) ja Östersundomissa (–77 asukasta).
Johtopäätöksiä
Tarkastelun perusteella on selvää, että uusiin asuntoihin muuttaneiden asukkaiden mukanaan tuomalla väestönlisäyksellä on merkittävä vaikutus niin koko kaupungin kuin kaupunginosienkin väestökehitykseen. Vaikka väestömäärä kasvoi kokonaisuudessaan myös vanhemmassa asuntokannassa, ylivoimaisesti suurin osa väestönkasvusta sijoittuu alueille, joille on tuotettu merkittävässä määrin uusia asuntoja. Lisäksi uusiin asuntoihin muuttaneet asukkaat ovat pitäneet myös monien sellaisten alueiden väestömäärän kasvu-uralla, joilla asuntotuotanto on ollut vähäisempää.
Mielenkiintoinen, joskaan ei aivan uusi, havainto on, että vanhemmassa asuntokannassa tapahtuva väestökehitys vaihtelee alueittain. Voimakkaan väestönkasvun alueiden ohella Helsingistä löytyy siis myös alueita, joilla asukasmäärä on vähentynyt. Kokonaan oma lukunsa on Helsingin keskusta-alue, jonne on tuotettu runsaasti uusia asuntoja käyttötarkoitusten muutoksina. Nämä asunnot lukeutuvat tässä tarkastelussa vanhempaan asuntokantaan, koska väestötarkastelu voitiin tässä tehdä ainoastaan rakennustasoisena. Käyttötarkoituksen muutoksina toteutetuilla uusilla asunnoilla on kuitenkin hyvin suurella todennäköisyydellä merkittävä rooli keskusta-alueen väestönkasvussa. Tätä ei kuitenkaan voitu tässä yhteydessä tarkemmin osoittaa.
Tässä tarkastelussa ei ollut myöskään mahdollista selvittää tarkemmin, ketä uusiin asuntoihin muuttaa ja mistä uudet asukkaat ovat kotoisin. Aiempien selvitysten (esim. Jaakola 2005, Väliniemi-Laurson & Alsuhail 2016) perusteella voidaan kuitenkin olettaa, että uusiin asuntoihin muutetaan pääasiassa Helsingin rajojen sisäpuolelta. Näin ollen asuntotuotannon ja väestökehityksen väliset suhteet ovat monisyisemmät kuin tässä on voitu esittää. Väestökehitykseen vaikuttavat asuntotuotannon ohella monet muutkin tekijät, kuten syntyvyys ja kuolleisuus, asuntokuntien koon muutokset sekä yksilölliset asumiseen liittyvät valinnat. Joka tapauksessa asuntotuotanto avaa muuttoketjujen kautta uusia asumisen mahdollisuuksia myös jo olemassa olevassa asuntokannassa. Siten asuntotuotanto mahdollistaa väestöpohjan uudistumisen ja kasvun myös jo aiemmin rakennetuilla alueilla, mikä on erittäin tärkeää kaupungin elinvoimaisuuden kannalta.
Ari Jaakola on tilasto- ja tietopalvelupäällikkö Helsingin kaupunginkansliassa. Elisa Pulkkinen on toiminut tutkijana kaupunginkansliassa.
Kirjallisuus:
Jaakola, Ari (2005). Paikallisuus asunnon vaihdossa. Teoksessa Ajankohtaisia asumisen teemoja. Näkökulmia Helsingin asuntokannan ja väestörakenteen kehittymiseen. Helsingin kaupunkisuunnitteluviraston yleissuunnitteluosaston selvityksiä 6:2005.
Kajosaari, Anna (2015). Helsingin asuntotuotantotavoitteiden kehityksestä. Kvartti-verkkolehti 6.3.2015 (http://www.kvartti.fi/fi/blogit/helsingin-asuntotuotantotavoitteiden-keh...(Linkki johtaa ulkoiseen palveluun), luettu 19.11.2017).
Helsingin kaupunki [Helsingfors stad] (2016). Kotikaupunkina Helsinki. Asumisen ja siihen liittyvän maankäytön toteutusohjelma 2016. Helsingin kaupungin keskushallinnon julkaisuja 2016:19.
Helsingin kaupunki [Helsingfors stad] (2017a). Maailman toimivin kaupunki – Helsingin kaupunkistrategia 2017–2021. Helsingin kaupunki.
Helsingin kaupunki [Helsingfors stad] (2017b). Kotikaupunkina Helsinki. Seurantaraportti 2017. (http://www.hel.fi/static/kanslia/Julkaisut/Kotikaupunkina-Helsinki/2016/..., 29.11.2017).
Rauniomaa, Eija (2017). Rakentaminen Helsingissä vuoden 2017 toisella neljänneksellä. Helsingin kaupunginkanslia, Tilastoja 2017:11.
Vuori, Pekka & Seppo Laakso (2017). Helsingin ja Helsingin seudun väestöennuste 2017–2050. Ennuste alueittain 2017–2027. Tilastoja 2017:12. Helsingin kaupunginkanslia.
Väliniemi-Laurson, Jenni & Faris Alsuhail (2016). Uuteen kotiin läheltä. Paikallisuus asunnonvaihdoissa Helsingin uusilla asuinalueilla. Tutkimuskatsauksia 2016:10.Helsingin kaupungin tietokeskus.