Heikko kysyntä painaa asuntomarkkinaa
Vähäinen asuntokauppa viestii edelleen heikosta kysynnästä. Asuntokauppojen määrä kääntyi Helsingissä laskuun vilkkaiden vuosien jälkeen vuoden 2022 syksyllä, eikä se ole toistaiseksi palautunut aiemmalle tasolle.
Vuonna 2025 asuntokauppojen määrä tosin kasvoi 13 prosentilla, mutta jäi kuitenkin lähes 2 000 asuntokauppaa pienemmäksi kuin talouden taantumaa edeltävien vuosien 2009–2022 keskiarvo.
Hiljentynyt asuntokauppa on heijastunut vähitellen myös asuntojen hintoihin Helsingissä ja koko maassa. Helsingissä asuntojen hinnat ovat matalalla: vuoden 2025 hintataso vastaa karkeasti vuoden 2018 tasoa. Voimakkainta hintojen lasku on ollut kaupungin etäisimmillä lähiöalueilla, joissa asuntojen hintataso on paikoin palautunut vuoden 2010 tasolle. Muilla alueilla Helsingissä asuntojen hintojen lasku on vastaava kuin koko kaupungin kohdalla.
Kuluttajien epävarmuus asuntokaupan jarruna
Vanhojen osakeasuntojen kaupassa ja hintakehityksessä heijastuu kuluttajien varovainen asenne. Tähän ei ole toistaiseksi tuonut helpotusta Euroopan keskuspankin ohjauskorkojen lasku. Toisaalta vuoden 2026 ensimmäisellä puolikkaalla korot ovat jälleen epävarman maailmantilanteen vallitessa nousseet, vaikka toistaiseksi korkojen nousu on ollut maltillista. Haluttomuus lähteä asunto-ostoksille heijastaa osaltaan heikkoa taloussuhdannetta ja pitkään matalana pysytellyttä kuluttajaluottamusta. Lisäksi madaltunut sijoittajakysyntä on vähentänyt pienten asuntojen kauppaa.
Uudisasunnoista ylitarjontaa
Uusia asuntoja valmistui Helsingissä vuosina 2021–2023 ennätyksellinen määrä, minkä vuoksi asuntovarantoa on ollut asuntomarkkinoilla edelleen hyvin tarjolla, vaikka seuraavina vuosina valmistuneiden asuntojen määrä jäikin noin puoleen tästä. Samaan aikaan rakennuskustannukset ovat edelleen pysyneet kasvussa.
Heikosta kysynnästä huolimatta uusien asuntojen hinnat eivät ole laskeneet merkittävästi. Tähän vaikuttavat osaltaan korkeiksi jääneet rakennuskustannukset sekä rakentajien kannattavuusvaatimukset. Heikko kysyntä on kuitenkin näkynyt erityisesti uudisasuntojen kaupassa, ja tavallisesti vilkkaassa Helsingin uudisasuntomarkkinassa on nähty jopa tyhjilleen valmistuvia asuntoja.
Tuettu vuokra-asuminen kulkee eri suuntaan
Omistusasuntojen lisäksi vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja on Helsingissä ollut jo vuodesta 2021 alkaen enemmän tarjolla kuin näille asunnoille on ottajia. Näiden asuntojen vuokrataso ei ole tästä syystä myöskään kohonnut.
Asuntojen vuokrat ovat kuitenkin kokonaisuudessaan nousseet Helsingissä, koska valtion tukemien vuokra-asuntojen (Varke-vuokra-asunnot, ent. ARA-vuokra-asunnot) vuokrat ovat olleet kasvussa. Erityisesti Helsingin kaupungin vuokra-asuntojen (Heka) vuokrankorotukset näkyvät vuokrien kokonaiskasvun taustalla. Hekan asuntoja on Helsingissä noin 51 000, mikä vastaa noin 13 prosenttia koko kaupungin asuntokannasta. Asuntojen vuokrien nousun taustalla voivat vaikuttaa niin korkojen nousu kuin kiinteistön ylläpidon ja energian kustannusten kasvu.
Rakentaminen kärsii edelleen
Rakentaminen on heikentynyt eniten kaikista yritystoiminnan toimialoista Helsingissä. Rakennusalan heikko tilanne on näkynyt merkittävästi niin aloitettujen ja valmistuneiden asuntojen kuin myönnettyjen rakennuslupienkin määrissä.
Erityisesti vapaarahoitteisia asuntorakentamishankkeita on lähtenyt liikkeelle aiempaa heikommin. Vuonna 2025 valmistuneista asunnoista lähes 60 prosenttia oli valtion tukemaa asuntokantaa. Rakentamisen vaikea markkinatilanne onkin ajanut konkurssiin pienempiä alan toimijoita.
Käänne näkyy jo horisontissa
Tilanne ei kuitenkaan ole aivan toivoton tulevaisuuteen katsottaessa. Rakentaminen kokonaisuudessaan kääntyi kasvuun Suomessa jo vuoden 2025 syyskuussa. Vaikka tämä perustui Puolustusvoimien ja datakeskusten rakennushankkeisiin, eivätkä vielä piristymien ole ulottunut asuntorakentamiseen, vaikka voivatkin olla signaali rakennusalan piristymisestä. Nämä hankkeet voivat toisaalta kasvattaa rakennusalalla kilpailua työvoimasta ja materiaaleista.
Helsingissä vuoden 2026 ensimmäisellä neljänneksellä valmistuneiden ja rakennusluvitettujen asuntojen määrä kääntyi jo parempaan suuntaan. Silti aloitettujen asuntojen rakentamisen määrä laahaa edelleen näiden perässä.
Pidemmillä laina-ajoilla haetaan piristysruisketta
Kesäkuun 2026 voimaan tuli eduskunnan talousvaliokunnan linjaus, joka pidentää asuntolainojen maksimiaikaa 30 vuodesta 40 vuoteen. Päätöksellä pyritään vauhdittamaan rakentamista, asuntokauppaa ja asuntokuntien kykyä sijoittaa. Pidempi laina-aika madaltaa kuukausittaisia lainanhoitomenoja, jolloin asuntokunnille odotetaan jäävän enemmän rahaa käteen välttämättömien elinkustannusten jälkeen. Tämä voi madaltaa kynnystä ottaa asuntolainaa ja ostaa asunto.
Helsingissä asuntojen hinnat ovat kuitenkin korkeammat kuin muualla Suomessa, joten viime vuosina nähty hintojen lasku ei ole ollut omiaan aiheuttamaan ryntäystä asuntonäyttöihin. Elinkustannukset ovat myös viime vuosina kasvaneet. Siksikin on epäselvää, vaikuttava tko pidemmät asuntolaina-ajat odotetusti ainakaan helsinkiläisten kykyyn sijoittaa muuhun kuin asuntoon.
Väestönkasvu tukee tulevaisuuden kysyntää
Helsinki väestö kasvaa tällä hetkellä ennätyksellistä vauhtia ja kasvun ennustetaan jatkuvan. Voidaan olettaa, että tämä kasvattaa myös vuokra- ja omistusasuntojen kysyntää. Asuntojen kysynnän kasvaessa, nousevat oletettavasti myös asuntojen hinnat ja muutkin kuin valtion tukemien asuntojen vuokrat.
Pienien asuntojen huonontuneesta menekistä viittaa heikentyneeseen sijoittajakysyntään. Helsinki on kuitenkin saanut liki koko 2000-luvun ajan muuttovoittoa nuorista aikuisista. Pienet tulot rajaavat usein nuorten aikuisten mahdollisuuksia asunnon valinnassa, jolloin kustannuksiltaan isompia asuntoja pienemmät asunnot, yksiöt ja kaksiot, ovat monelle vaihtoehto kohtuuhintaiseen asumiseen. Voidaan olettaa, pienten asuntojen kysyntä palautuu ajan myötä, eikä nykytila viittaa pysyvään muutokseen niiden kysynnässä
Asuntomarkkinoiden kurssi kääntyy hitaasti
Asuntomarkkinoiden muutokset tapahtuvat hitaasti. Osittain tämä on seurausta siitä, että asuntotuotannon prosessi kaavoituksesta ja tontin rakentamiskelpoiseksi saattamisesta aina valmiisiin asuntoihin saakka on parhaimmillaankin hidas. Asuntotarjonta reagoi viiveellä, vaikka kysyntä muuttuisikin nopeammin. Aiempien asuntorakentamisen huippuvuosien jäljiltä on edelleen asuntovarantoa, jota on vapaana markkinoilla niin vuokra- kuin omistusasuntoina. Asuntolainojen korkojen laskusta ei myöskään ole saatu niin nopeaa piristysruisketta asuntokauppaan kuin markkinoiden toimijat kenties odottivat.