Päätulokset
- Kahden hiljaisen vuoden jälkeen markkina osoitti elpymisen merkkejä vuonna 2025.
- Suomen kiinteistökauppavolyymi nousi yhteensä 4,4 miljardiin euroon, lähes kaksinkertaiseksi edellisvuoden ennätysmatalaan tasoon verrattuna.
- Pääkaupunkiseudun osuus koko maan kiinteistökauppavolyymistä oli noin 50 prosenttia.
- Ulkomaisten sijoittajien aktiivisuus kasvoi selvästi ja vastasi noin 60 prosentista koko vuoden kauppavolyymistä.
- Yhteiskuntakiinteistöt nousivat ensimmäistä kertaa vaihdetuimmaksi kiinteistösektoriksi (31 % kokonaisvolyymista)
- Pääkaupunkiseudun keskeisten toimisto-osamarkkinoiden vajaakäyttöaste nousi ennätykselliseen 18 prosenttiin vuoden 2025 lopussa.
Kiinteistömarkkinat piristyivät – toimistomarkkinoiden haasteet jatkuvat
Kiinteistömarkkinoiden lähes kolme vuotta jatkunut alavire alkoi helpottaa vuoden 2025 loppua kohden. Koko vuoden kiinteistökauppavolyymi nousi 4,4 miljardiin euroon – lähes kaksinkertaiseksi edellisvuoden poikkeuksellisen matalasta tasosta. Erityisesti ulkomaisten sijoittajien paluu markkinoille vauhditti kaupankäyntiä, ja heidän osuutensa kokonaisvolyymistä nousi noin 60 prosenttiin. Pääkaupunkiseudun osuus koko maan kiinteistökaupoista oli noin puolet, ja alue säilytti asemansa maan keskeisimpänä kiinteistömarkkina-alueena.
Vuonna 2025 vaihdetuin kiinteistösektori oli ensimmäistä kertaa yhteiskuntakiinteistöt, joiden osuus kokonaisvolyymistä oli 31 prosenttia. Asuntokiinteistöt säilyivät suurena sektorina 21 prosentin osuudella, ja myös liikekiinteistöjen kaupankäynti vilkastui selvästi.
Sen sijaan toimistokiinteistöjen osuus pysyi historiallisen matalana, noin kymmenessä prosentissa kokonaisvolyymistä. Toimistosektorin heikko kysyntä heijastaa toimitilamarkkinoilla nähtävää rakenteellista murrosta, jonka taustalla on etenkin etä- ja hybridityön lisääntyminen.
Toimistomarkkinoilla vajaakäyttö ennätystasolla
Toimistovuokramarkkinoiden tilanne pysyi vaikeana. Pääkaupunkiseudun keskeisten toimisto-osamarkkinoiden vajaakäyttöaste nousi vuoden 2025 lopussa 18 prosenttiin, kun se vielä vuoden 2024 lopussa oli 15,9 prosenttia. Tyhjää toimistotilaa oli lähes 800 000 neliömetriä. Pääkaupunkiseudun vajaakäyttöaste on korkein eurooppalaisten pääkaupunkien vertailussa.
Etä- ja hybridityön yleistyminen on pysyvästi vähentänyt tilatarvetta, ja uusien vuokrasopimusten keskikoko on pienentynyt selvästi 2020-luvun aikana. Vuokratasot ovat parhailla alueilla pääosin vakaita, mutta heikommissa kohteissa hintojen laskupaine jatkuu. Markkina on polarisoitunut: laadukkaat tilat pärjäävät huomattavasti paremmin kuin niin sanotut secondary-kohteet.
Liiketilamarkkinoilla vuokrien kehitys on vakaampaa, vaikka kulutuskysynnän muutokset näkyvät erityisesti ydinkeskustan liiketiloissa. Tuotannollisten ja logistiikkakiinteistöjen markkinatilanne pysyi kokonaisuutena vakaana, vaikka kauppavolyymi laski hieman edellisvuodesta. Suuret kauppakeskukset ovat säilyttäneet asemansa suhteellisesti vahvoina.
Ydinkeskustan rooli murroksessa
Helsingin ydinkeskusta on Suomen arvostetuin toimitilamarkkina-alue. Toimistokysynnän väheneminen on kuitenkin nostanut vajaakäyttöä, joka nousi vuoden 2024 lopun 15,6 prosentista yli 18 prosenttiin vuonna 2025. Vuokratasojen kasvu tasaantui alueella vuonna 2025.
Ydinkeskusta kilpailee erityisesti Pasilan, Keilaniemen ja Ruoholahden kaltaisten uusien ja modernien toimistoalueiden kanssa. Alueella on käynnissä ja suunnitteilla useita kehityshankkeita, joiden tavoitteena on vahvistaa keskustan elinvoimaa ja monipuolistaa tilarakennetta. Toimitilamarkkinoiden murroksesta huolimatta ydinkeskusta säilyy Suomen kalleimpana ja laadukkaimpana toimisto- ja liiketila-alueena.
Aineistot
Tiedot perustuvat KTI Kiinteistötieto Oy:n markkinatietokantoihin. KTI on kiinteistömarkkinoiden puolueeton asiantuntijayritys, jonka tietokannat kattavat tietoa ammattimaisten kiinteistösijoitusmarkkinoiden tuotoista, vuokrista, kiinteistökaupoista, rakennushankkeista ja muista markkinatunnusluvuista.
Viittaaminen
Kaleva, H. & Kumpula, S. & Rantanen, P. (2026). Toimitilamarkkinat Helsingissä ja pääkaupunkiseudulla 2025/2026. Katsauksia 2026: 2. Helsinki: Helsingin kaupunginkanslia. Saatavilla: https://www.hel.fi/static/kanslia/Kaupunkitieto/26_03_05_Katsauksia_2.pdf Viitattu: ##.##.20##.