Päätulokset
- Kiinteistömarkkinoiden toimintaympäristö on ollut rajussa murroksessa vuonna 2022 alkaneen korkojen nousun ja taloustilanteen heikkenemisen seurauksena.
- Kiinteistösijoitusmarkkinoiden kaupankäyntivolyymit ovat hiljentyneet jyrkästi, ja vuoden 2024 kokonaiskauppavolyymi jäi 2,2 miljardiin euroon, joka on 18 prosenttia vähemmän kuin vuonna 2023 ja peräti 70 prosenttia vuotta 2022 matalampi
- Kiinteistösijoitusten tuottovaatimukset ovat nousseet ja arvot laskeneet korkojen nousun seurauksena. Tuottovaatimuksissa oli vuoden 2024 lopulla nähtävissä tasaantumisen merkkejä, minkä odotetaan kasvattavan markkinoiden aktiviteettia vuonna 2025.
- Hiljaisilla kiinteistömarkkinoilla sijoittajien mielenkiinto kohdistuu lähinnä varman kassavirran matalariskisiksi koettuihin kiinteistökohteisiin. Eniten kauppaa käytiin vuonna 2024 tuotannollisilla ja vuokra-asuntokiinteistöillä.
- Toimistotilojen kysyntä on vuokramarkkinoilla vähentynyt etä- ja hybridityön yleistymisen kautta. Vuoden 2024 lopussa pääkaupunkiseudun keskeisimpien toimisto-osamarkkinoiden toimistotiloista oli tyhjillään yli 15 prosenttia. Kehitys kärjistää toimistomarkkinoiden polarisaatiota: vähenevä kysyntä kohdistuu parhaiden sijaintien laadukkaimpiin tiloihin.
- Liiketilojen käyttöasteet pysyttelevät selkeästi toimistotiloja korkeampina. Vähittäiskaupan rakennemuutos vaikuttaa kuitenkin vuokratasoihin, joissa on laskupaineita useimmilla alueilla.
- Verkkokaupan kasvu sekä tuotanto- ja toimitusketjujen muutos vahvistavat tuotanto-, varasto- ja logistiikkatilojen kysyntää vuokramarkkinoilla ja tuotannollisten kiinteistöjen kysyntää sijoitusmarkkinoilla.
Kiinteistösijoitusmarkkinoiden kaupankäyntivolyymi on hiljentynyt jyrkästi vuosina 2023 ja 2024. Kiinteistömarkkinoiden kokoon suhteutettuna kaksi viime vuotta ovat olleet jopa finanssikriisin jälkeisiä vuosia hiljaisempia.
Pääkaupunkiseudun kiinteistösijoitusmarkkinoiden alavire jatkui 2024
Aiempi nollakorkoympäristö houkutteli runsaasti pääomia ja uusia toimijoita Suomen ammattimaisille kiinteistösijoitusmarkkinoille. Vuonna 2022 alkaneen korkojen nousun seurauksena kiinteistösijoitusmarkkinoiden toimintaympäristö on muuttunut ja markkinavolyymit pudonneet rajusti. Vaikka korkojen lasku ja vakiintuminen vuoden 2024 aikana loi vakaampaa pohjaa kiinteistösijoitusten hinnoittelulle, ei kauppa-aktiviteetti kuitenkaan vähäisestä sijoituskysynnästä johtuen lähtenyt odotettuun nousuun.
Suomen ammattimaiset kiinteistösijoitusmarkkinat painottuvat vahvasti pääkaupunkiseudulle. Esimerkiksi moni ulkomainen kiinteistösijoittaja keskittää sijoituksensa yksinomaan pääkaupunkiseudulle ja muihin suurimpiin kaupunkeihin. Vuoden 2024 kiinteistökaupoista 54 prosenttia tehtiin pääkaupunkiseudulla. Helsingin osuus koko maan volyymistä oli 23 prosenttia. Myös pääkaupunkiseudulla kiinteistösijoitusten tuottovaatimukset ovat kuitenkin nousseet ja arvot laskeneet viimeisen parin vuoden aikana.
Vuodelle 2025 odotetaan kiinteistösijoituskysynnän nousua taloustilanteen vahvistumisen ja Suomen tärkeimpien verrokkimaiden kaupankäynnin elpymisen tukemana.
Pienenevä tilakysyntä haastaa toimistokiinteistöjen asemaa kiinteistösijoitusmarkkinoilla
Suomen talouden heikko tilanne sekä toimitilavuokramarkkinoiden rakennemuutos vaikuttavat toimitilojen kysyntään vuokramarkkinoilla. Eri kiinteistösektoreiden välillä on kuitenkin merkittäviä eroja. Vahvin tilanne on tuotannollisten tilojen kysynnässä, jota kasvattaa sekä tuotanto- ja toimitusketjujen muutos että verkkokaupan kasvu. Liiketilamarkkinoita haastaa vähittäiskaupan muutos, jossa perinteisten korkean vuokranmaksukyvyn toimialojen tilatarve pienenee ja korvautuu uudenlaisilla käyttäjillä. Liiketilojen käyttöaste säilyy keskimäärin vahvana, mutta vuokrissa on laskupaineita. Tilakysynnän tämänhetkinen murros on erityisen jyrkkä toimistotilamarkkinoilla, joilla kokonaistilatarve on laskussa etä- ja hybridityön lisääntymisen myötä. Tilaa tarvitaan entistä vähemmän, mutta käyttäjien sijainti- ja laatuvaatimukset kiristyvät. Toimistokiinteistömarkkinoilla tilanne näkyy kärjistyvänä polarisaationa, tyhjien tilojen määrän kasvuna sekä toimistokiinteistöjen suhteellisen aseman heikkenemisenä kiinteistösijoitusmarkkinoilla. Toimistokiinteistöjen kauppavolyymi jäi vuonna 2024 matalammaksi kuin koskaan aiemmin, vain noin 150 miljoonaan euroon.
Aineistot
Tiedot perustuvat KTI Kiinteistötieto Oy:n markkinatietokantoihin. KTI on kiinteistömarkkinoiden puolueeton asiantuntijayritys, jonka tietokannat kattavat tietoa ammattimaisten kiinteistösijoitusmarkkinoiden tuotoista, vuokrista, kiinteistökaupoista, rakennushankkeista ja muista markkinatunnusluvuista.
Viittaaminen
Kaleva, H. & Kumpula, S. & Rantanen, P. (2025). Toimitilamarkkinat Helsingissä ja pääkaupunkiseudulla 2024/2025. Tilastoja 2025:2. Helsinki: Helsingin kaupunginkanslia. Saatavilla: https://www.hel.fi/static/kanslia/Kaupunkitieto/25_02_24_Tilastoja_2.pdf . Viitattu: ##.##.20##.