Yksi syy on kunnallisen hallinnon vahva rooli. Wienin kaupunki on suuri ja aktiivinen maanomistaja sekä hallitsee kaavoitusta. Rakentamishankkeet pyritään viemään läpi isoina hankekokonaisuuksina, joissa tuotetaan tiivistä kaupunkirakennetta. Viheralueet, julkiset liikenneyhteydet ja palvelut rakennetaan ennen asuntotuotantoa, ja 1000m² tontille asuinpinta-alaa rakennetaan vähintään 3000m². Tällainen e=3 tonttitehokkuus on varsin korkea, siitä huolimatta, että Wienissä asuinpinta-aloihin lasketaan mukaan myös 50 % parvekkeiden pinta-aloista, toisin kuin meillä Suomessa.
Tiiviin rakentamisen ympärille jätetään isoja rakentamattomia alueita. Viheralueiksi luokiteltavien alueiden pinta-ala on Wienissä varsin suuri, noin puolet pinta-alasta (Helsingissä 40 %) ja osuutta on viime vuosina määrätietoisesti kaavoituksella ja kaupungin maahankinnoilla kasvatettu.
Wien käyttää asumiseen myös paljon rahaa, Otto Höllerin mukaan vuosittain noin 900 miljoonaa euroa, josta kaupungin oma osuus on 700 miljoonaa ja loput tulevat valtiolta. Pääosalla tuosta potista rakennetaan laadukasta kaupunki-infraa. Höller ja Scheifinger toteavat, että se on pitkäjänteistä työtä, jossa tuotot kotiutetaan pitkän ajan kuluessa. Heillä on suunnittelukokemusta myös Berliinistä, joka edustaa heidän mielestään tässä suhteessa täysin toista ääripäätä.
Kaupunki ei enää itse rakenna uusia asuntoja, mutta iso osa uusista asunnoista rakennetaan edelleen kaupungin suunnitteluun ja rahoitukseen tukeutuen. Kaupunki muun muassa lainoittaa rakennuttajia 1 % korolla ja 25 vuoden laina-ajoilla. Kaupungin tukemat lainat kattavat yleensä 35–40 % projektin kokonaiskustannuksista. Wienin aktiivinen rooli asuntotuotannossa on perua vuosilta 1919–1934, jolloin sosiaalidemokraattien ollessa vallassa valmistui 61 000 uutta asuntoa.
Wienin kaupunki on myös suurin asuntojen omistaja ja hallinnoi 220 000:a asuntoa, joka on neljännes koko asuntokannasta. Kaupungin asunnoissa keskimääräinen neliövuokra on 5,6 euroa. Yleishyödylliset toimijat omistavat lähes saman verran eli 200 000 vuokra-asuntoa. Yhdessä molempien osuus on 48 % Wienin asuntokannasta.
Toinen merkittävä syy on rakennuttajakilpailut, jotka järjestetään kaikista isommista yli 300 asunnon hankkeista. Niissä rakennuttajien vetämät tiimit laativat annetuille tonteille suunnitelmat. Kyse ei ole tavanomaisesta suunnittelukilpailusta, vaan Wienissä kilpailuehdotusten arviointi perustuu ns. neljän pilarin mallille. Wienissä kuka vain pystyy rakentamaan, kunhan sitoutuu pitämään rakennettujen asuntojen vuokratason asetettujen rajojen alapuolella (tavallisesti vähintään kymmenen vuotta) ja menestyy rakennuttajakilpailussa.
Kilpailumenestys edellyttää paitsi hyvää ja omaperäistä suunnitteluideaa myös riittävän korkeita pistemääriä jokaisesta neljästä pilarista: sosiaalinen, ympäristö, talous ja arkkitehtuuri. Mallia aloitettaessa vuonna 1995 pilareihin sisältyi 14 arvioitavaa kriteeriä, nyt niitä on jo 99. Oliver Scheifinger kertoi, että kilpailuehdotusta laativalle suunnittelijalle taulukon täyttäminen ja pisteiden laskeminen on vaativa harjoitus, jossa tietyn osa-alueen tekijöiden painottaminen tarkoittaa tinkimistä jollakin muulla osa-alueella. Kilpailuehdotuksen arvioi tuomaristo, johon kuuluu 20 eri alojen asiantuntijaa ja jonka toimikausi kestää kaksi vuotta. Alla vapaa käännös rakennuttamiskilpailun sosiaalisista kriteereistä:
Valituksi tulleille rakennuttajille kaupunki tarjoaa edullista lainarahaa ja myy tontit kohtuuhintaan. Rakennuttajat puolestaan sitoutuvat tavallisesti rakentamaan puolet huoneistoista kaupungin vuokra-asunnoiksi ja puolet vuokra-asunnoiksi itse valitsemilleen, yleensä keskiluokkaisille vuokra-asukkaille. Molemmissa tapauksissa ylin vuokrataso on siis määritelty jo ennen rakennuttajakilpailuja.
Wienissä on jonkin verran myös säätelemätöntä asuntotuotantoa ja sen seurauksena kalliimpia asuntoja. Koska julkisen asuntosektorin rooli on Wienissä niin vahva, vapailla markkinoilla rakennuttajat joutuvat tuottamaan hyvää laatua edulliseen hintaan pystyäkseen kilpailemaan vuokramarkkinoiden korkean laadun ja edullisten vuokrien kanssa.
Kolme neljästä wieniläisestä asuu vuokralla
Wienillä ja Helsingillä on monia yhteisiä piirteitä. Molemmat ovat pääkaupunkeja ja maidensa talousvetureita. Molemmissa kaupungin oma rooli suunnittelussa ja asuntorakentamisessa sekä vuokra-asuntojen omistajana on vahva. Molemmat kaupungit myös kasvavat nopeaa 1,3–1,5 % vuosivauhtia, Wien viime vuonna noin 27 400 asukkaalla ja vajaalla 10 000 asunnolla, Helsinki reilulla 8 000 asukkaalla ja lähes 5 000 asunnolla. Lisäksi rakentaminen keskittyy molemmissa kaupungeissa kantakaupungin alueelle, joko kestävän kehityksen periaatteiden mukaisesti tai muista syistä.
Asumisen tukijärjestelmän kehityssuunnat ovat kuitenkin vastakkaiset. Siinä missä Helsingissä ja Suomessa on siirrytty tuotantotuista asumistukiin, Wienissä rakennetaan isosti ja tuki kohdistetaan yhdenvertaisuusperiaatteen mukaisesti rakentamiseen. Vuonna 2017 Wienissä tuettiin rakentamista 467 miljoonalla, josta uudisrakentamisen osuus oli 276 miljoonaa ja korjausrakentamisen 191 miljoonaa. Asumistukea asukkaille annetaan vain poikkeustapauksissa ja mahdollisimman lyhyeksi aikaa. Tällainen lienee mahdollista silloin, kun asumiskustannukset ovat todella alhaalla, niin kuin ne Wienissä ovat. Vuonna 2017 Wien käytti pienituloisten asumisen tukemiseen 110 miljoonaa euroa.
Yksi olennainen ero Wienin ja Helsingin välillä on Wienin rakennuttajakilpailut ja neljän pilarin mallin systemaattinen käyttö. Wienissä toimii noin 30 rakennuttajaa rajoitetun liikevoiton periaatteella, eikä rakentamaan pääse, ellei ilmoitettua vuokratasoa onnistu alittamaan. Neljän asiakokonaisuuden ottaminen rakennuttajakilpailujen arviointiperustaksi ja 99-kohtainen kriteeristö paitsi laajentavat suunnittelun arvoperustaa ja tekevät suunnitteluprosessista läpinäkyvämmän, myös haastavat perinteiset käsitykset arkkitehtuurin laadusta. Esimerkiksi ympäristönäkökulmasta hyvä arkkitehtuuri tarkoittaa vaikkapa sitä, että rakentamisessa huomioidaan materiaalien kierrättäminen.
Wienillä on toki pari muutakin poikkeavaa piirrettä, jotka auttavat sitä nousemaan kansainvälisten kaupunkivertailujen kärkeen. Yksi niistä on vuodesta 1923 lähtien Itävallassa progressiivisena kerätty asuntovero, joka nykyään on 0,5 % tasatulovero yrityksille ja yksityishenkilöille. Sen tuotto Wienille on noin 450 miljoonaa euroa vuodessa eli 78 % kaikesta rakentamisen ja asumisen tukemiseen käytetystä rahasta.
Toinen on tasa-arvoisen asuntopolitiikan ja sosiaalisen vuokra-asumisen pitkä perinne. Wienissä sosiaalinen vuokra-asuminen ei ole stigmatisoitua. Kolme neljästä wieniläisestä asuu vuokralla, ja tuetuissa asunnoissa, tuetut omistusasunnot mukaan luettuna, asuu 60 % asukkaista. Scheifinger kertoi, että Wienissä tuetun vuokra-asunnon asukas voi 10 vuoden asumisen jälkeen ostaa asunnon itselleen, mutta juuri kukaan ei halua sitä tehdä.
Ari Niska toimii tutkijana Helsingin kaupunginkanslian kaupunkitutkimus ja -tilastot -yksikössä. Kirjoitus perustuu Otto Höllerin ja Oliver Scheifingerin (Tafkaoo Architects) esitelmään ”Walk Through The Vienna Pillar Model” Helsingin Tieteiden talolla 27.2.2018, Suomen Akatemian strategisen tutkimuksen neuvoston (STN) rahoittamien tutkimushankkeiden DAC (Dwellers in Agile Cities) – Ketterä kaupunki) ja URMI (Urbanization, Mobilities and Immigration) järjestämänä.