Tässä artikkelissa tarkastellaan Myllypuron asuntojen hintakehitystä 2000- ja 2010-luvuilla, sekä alueelle kohdistettuja kehittämistoimenpiteitä. Hintakehitystä verrataan Kontulaan, Pihlajamäkeen ja Vuosaareen. Jotta verrokkialueet olisivat keskenään mahdollisimman yhtenäiset, on tarkastelun kohteena ainoastaan kunkin lähiön 1960-luvulla rakennettu metsälähiöosa.
Artikkeli liittyy Helsingin kaupungin, Kaupunkiakatemian ja Metropolian hankkeeseen, jossa seurataan Myllypuron alueen kehitystä ja kaupunkiuudistamisella aikaan saatuja tuloksia. Teksti pohjautuu kirjoittajan pro gradu -tutkielmaan (Miettinen 2017).
Metsälähiöiden tilanne ja niihin kohdistuneet kehittämistoimet
Helsingin 1960-luvun lähiörakentaminen on tapahtunut modernin suunnitteluideologian ihanteiden hengessä. Metsälähiöt suunniteltiin omiksi luonnonläheisiksi asuinyksiköikseen, joissa autot ja liikenne erotettiin arkiympäristöstä. Tiet ja rakennukset sijoiteltiin ympäristöään mukaillen, vastapainona kantakaupungin ruutukaavalle (Meurman 1947, Von Hertzen 1946). Ajansaatossa metsälähiöiden yhtenäinen ilme on osin muuttunut täydennysrakentamisen ja julkisivuremonttien myötä. Julkiset liikenneyhteydet ja palvelutaso ovat eläneet välillä parempaan, välillä huonompaan suuntaan kehittyen.
Myös metsälähiöiden maineessa on ajan mittaan tapahtunut muutoksia, eivätkä ne 2000-luvulle tultaessa ole yksiselitteisesti arvostettuja asuinalueita. Lähiöihin liitetään etenkin ulkopuolisten toimesta negatiivisia mielikuvia, suorastaan mustamaalaamista. Myös media ruokkii negatiivista diskurssia lähiöistä (Roivainen 1999, Ilmonen 2016). Lähiöiden asukkaat itse ovat kuitenkin kokeneet asuinalueensa huomattavasti positiivisemmin (Korhonen 2008, Vilkama & Vaattovaara 2015).
1990-luvulla lama ja työttömyys iskivät Helsingissä pahiten juuri lähiöihin (Lankinen, 1998). Laman voidaankin katsoa toimineen käynnistäjänä julkiselle aluekehittämiselle myös Myllypuron osalta. 1990-luvun lopussa käynnistynyt EU:n Urban -yhteisöaloiteohjelma tähtäsi työttömyystilanteen parantamiseen Kontula-Myllypuron alueella, jossa sillä oli kaksi toimintakautta: Urban I vuosina 1997–1999 ja Urban II vuosina 2001–2010. (Broman ym. 2011). Samanaikaisesti käynnistyi myös Helsingin kaupungin lähiöprojekti, jonka tehtävänä oli eri hallintokuntien huomion ja resurssien suuntaaminen lähiöalueille. Ensimmäisellä toimintakaudellaan Myllypurossa Lähiöprojektin toimenpideohjelman keskiössä olivat asuntokannan peruskorjaukset ja päivittäminen (hissejä ja parvekkeita rakennettiin), sekä parannukset julkisiin kaupunki- ja toimintatiloihin (Korhonen-Wälmä 1996). Urban-ohjelmien kehitystoimenpiteet jatkuivat Myllypurossa vuodelle 2010 asti, Lähiöprojektin vuoteen 2017.
Helsingin kaupunki on kohdistanut Myllypuroon runsaasti myös kaavoitusperustaista kehittämistä, merkittävimpänä Myllypuron keskustan kokonaisvaltainen uudistaminen: 1960-luvun ostoskeskus purettiin täysin ja tilalle rakennettiin keskustakortteli uusine asuinkerrostaloineen ja kivijalkaliiketiloineen vuosina 2009–2012. Yksityisten palveluiden määrä ei ole keskustauudistuksen myötä lisääntynyt, mutta anniskeluravintoloiden määrä on vähentynyt ja alue siistiytynyt. Julkiset palvelut ovat puolestaan 1990-luvun lopun lähtötilanteesta huomattavasti täydentyneet, etenkin liikuntatiloja on tullut lisää. Myllypuron keskustaan on tullut myös mediakirjasto ja terveysasema. Lisäksi alueen uudistamiseen liittyy Metropolia-ammattikorkeakoulun hanke, jossa yksi koulun kampuksista siirtyy Myllypuroon ja johon liittyy muutakin kehittämistoimintaa alueella. Myllypuroon on rakennettu myös kokonaan uusia asuinalueita, kuten esimerkiksi Puu-Myllypuro. Vaikka esikaupunkialueiden kehittäminen on 2000-luvulla nivoutunut yhä kiinteämmäksi osaksi suomalaisia kaupunkistrategioita, on juuri Myllypuroon kohdistunut kehittämistoimenpiteitä erityisen paljon.
Kehittämistoimenpiteiden heijastuminen asuntojen hintoihin
Tarkasteltaessa aluekehittämistoimenpiteiden yhteyttä alueen asuntojen hintakehitykseen, on taustalla hyödykemarkkinoihin yleisesti liitetty oletus kysynnän määräytymisestä kuluttajien mieltymysten pohjalta. Markkinahinta määrittyy kysynnän pohjalta, kysyntä puolestaan kuluttajien preferenssien pohjalta. Kuluttajien preferenssit asuntomarkkinoilla voivat liittyä esimerkiksi asunnon kokoon, tyyliin, sijaintiin, kuntoon tai ikään. Kuitenkin myös asunnon ulkopuolisilla seikoilla, eli asuinalueella, on suuri merkitys asuntoa valittaessa ja siten myös markkinahinnan määräytymisessä (ks. lisää esim. Laakso & Loikkanen 2001). Kun asuinalue muuttuu, kuluttajat joutuvat ostopäätöstä tehdessään arvottamaan aluetta mieltymystensä perusteella uudelleen: Lisääkö esimerkiksi keskustauudistus ostohalukkuutta, vai laskeeko se sitä? Asuinalueen muuttuneiden ominaisuuksien vastatessa aiempaa paremmin kuluttajien mieltymyksiin, asuntojen suhteelliset hinnat nousevat.
Myllypuron tapauksessa asuntojen hintojen nousun voidaan siis katsoa selittyvän alueen muuttuneilla ominaisuuksilla (kehittämistoimenpiteillä), mikäli muut hintakehitykseen vaikuttavat tekijät pystyttäisiin rajaamaan tarkastelusta pois. Tässä tutkimuksessa Myllypuron hintakehitystä verrataan kolmeen muuhun saman aikakauden lähiöön: Kontulaan, Pihlajamäkeen ja Vuosaareen. Kukin lähiö sijaitsee noin 20 minuutin aikaetäisyyden päässä Helsingin keskustasta, ja ne ovat maineeltaan, asukasprofiililtaan ja lähtöhinnoiltaan hyvin yhtenäiset. Yhtenäisyyden lisäämiseksi vertailussa ovat ainoastaan kunkin lähiön 1960-luvulla rakennetut metsälähiöosat. Asuntokanta, palvelut, ulkoilumaastot ja rakennuskannan ikä ovat siten keskenään hyvin samanlaiset. Tässä tutkimuksessa ei ole selvitetty tarkemmin peruskorjaustoiminnan vaikutusta asuntojen hintoihin Myllypurossa ja verrokkialueilla. Suurempien remonttien ajankohtaisuuden voidaan kuitenkin olettaa olevan samanikäisellä rakennuskannalla melko yhtenäinen, ellei peruskorjauksia ole syystä tai toisesta toteutettu jollain alueella enemmän kuin toisella.
Koska kehittämistoimenpiteitä on toteutettu Myllypurossa kaikkein laajimmin ja muut asuntomarkkinoilla vaikuttavat tekijät on pyritty vertailulähiöiden valinnalla ja aluerajauksilla yhtenäistämään, voidaan merkittävien erojen Myllypuron ja muiden lähiöiden hintakehityksessä olettaa selittyvän ainakin osin kehittämistoimenpiteillä. Seuraavissa osioissa käydään läpi tutkimustuloksia Myllypuron asuntojen hintojen noususta. Aineistona on Kiinteistövälitysalan Keskusliiton kauppahintatilasto-tietokanta, joka sisältää yli 136 000 raportoitua asuntokauppaa Helsingistä, joista yli 1 400 on Myllypurosta.
Myllypuron asuntojen hinnat nousussa
Kun verrataan kaikkien neljän verrokkilähiön 1960-luvulla rakennetun metsälähiöosan asuntojen keskineliöhintojen muutosta toisiinsa vuodelta 2005 vuoteen 2016, huomataan Myllypuron nousseen kaikkein eniten. Myllypuron 1960-luvun asuinrakennuskanta on noussut vertailuvälillä 61 %, Kontulan 21 %, Pihlajamäen 44 % ja Vuosaaren 54 %. Koko Helsingin 1960-luvun rakennuskannan keskineliöhinta on noussut kyseisellä aikavälillä 59 %, mukaan lukien myös muualla kuin metsälähiöissä sijaitseva 1960-luvun asuinrakennuskanta. Myllypurossa on siten tapahtunut selvää suhteellista nousua asuntojen hinnoissa. Tämä kappale pyrkii avaamaan tarkemmin Myllypuron metsälähiöosan hintakehitystä suhteutettuna muuhun Myllypuroon ja verrokkilähiöihin.
Myllypuron 1960-luvulla rakennetun metsälähiöosan asuntojen hinnat ovat nousseet myös Myllypuron muuta asuinrakennuskantaa voimakkaammin (Kuvio 1). Myllypuron 1960-luvulla rakennetun asuntokannan hinnat ovat nousseet 36 prosenttiyksikköä enemmän kuin uudempi, aikavälillä 1970–1994 rakennettu asuinrakennuskanta Myllypurossa: 1960-luvun asuntokannan keskineliöhinnat ovat nousseet 61 % vuodesta 2005 vuoteen 2016, 1970–1994 välillä rakennetun asuntokannan keskineliöhintojen noustua samalla aikavälillä vain 25 %. Myllypuron 1960-luvulla rakennettu kerrostalokanta on sen sijaan noussut 62 %, eli prosenttiyksikön enemmän kuin muutkin asuinrakennustyypit sisältävä saman ikäinen asuntokanta.
Myllypuron 1960-luvulla rakennettu kerrostalokanta on noussut myös alueen pientalokantaa voimakkaammin, jopa 31 prosenttiyksikköä enemmän (Kuvio 2). Pientaloasuntojen (uudistuotanto mukaan lukien) keskineliöhinta on noussut vuodesta 2005 vuoteen 2016 vain 31 %, kun taas 1960-luvulla rakennettujen kerrostalojen keskineliöhinta on noussut jopa 62 %. Voimakkaasta suhteellisesta noususta huolimatta absoluuttiset keskineliöhinnat ovat kuitenkin yhä hiukan korkeammat pientaloissa, kuin metsälähiöosan kerrostaloissa. Luonnollisesti myös uudistuotannon absoluuttiset keskineliöhinnat ovat vanhempaa rakennuskantaa korkeammat.
Kehittämistoimenpiteet näyttäisivät vaikuttaneen erityisesti Myllypuron metsälähiöosassa, jossa rakennuskantaa on peruskorjattu ja julkisia tiloja kunnosteltu. Myös julkisten palveluiden tarjonnan lisääntyminen ja keskustan uudistuminen vaikuttavat mahdollisesti eniten juuri metsälähiöosan asuntojen hintoihin sen keskeisen sijainnin vuoksi. Myllypuron sisäisiä eroja saattavat lisäksi selittää esimerkiksi eroavaisuudet suurempien remonttien ajankohtaisuudessa, sekä mahdollisesti kuluttajien arvostusten muuttuminen ajassa ja ympäristön muuttuessa.
Kun Myllypuron 1960-luvulla rakennetun metsälähiöosan hintojen kehitystä verrataan tarkemmin verrokkilähiöihin Kontulaan, Pihlajamäkeen ja Vuosaareen, huomataan muutoksen Myllypuron suhteellisessa arvonnousussa alkaneen vasta vuodesta 2010 eteenpäin (Kuvio 3). Tätä ennen on hintakehitys lähiöiden välillä ollut varsin yhtenäistä. Vuodesta 2010 lähtien hintakehitys tutkimuslähiöiden välillä hajaantui Kontulan keskineliöhintojen lähtiessä laskuun ja Myllypuron noustessa entistä enemmän. Myllypuron 1960-luvulla rakennetun metsälähiöosan keskineliöhinnat nousivat 2010-luvun aikana ohi sekä Kontulan, että Pihlajamäen 1960-luvun asuinrakennuskannan keskineliöhinnoista. Vuonna 2013 Myllypuron vanhan asuntokannan keskineliöhinnat ohittivat hetkeksi jopa Vanhan Vuosaaren keskineliöhinnat. Tämän jälkeen Myllypuron hinnat kuitenkin tasaantuivat, jopa hieman laskivat.
Verrattaessa Myllypuron metsälähiöosan hintakehitystä muihin metsälähiöihin, huomataan Myllypuron asuntojen hinnoissa selkeä loikka vuodesta 2012 vuoteen 2013 (Kuvio 3). Myllypuron 1960-luvun asuinrakennuskanta nousi tällöin 15 %, nousun ollessa Kontulassa vain 2 %, Pihlajamäessä 4 % ja Vuosaaressa 2 %. Hintapiikkiin on siis Myllypurossa vaikuttanut jokin Myllypuron sisäinen tekijä, jonka asuntojen hintoja nostava vaikutus ei ulotu muihin tutkimuksen metsälähiöihin. Koska hinta on noussut hyvin nykäysmäisesti, tasoittuen heti vuoden 2013 jälkeen, vaikuttaisi kyseessä olevan jokin suuri, mutta kertaluontoinen alueella vaikuttanut tekijä. Yksi tällainen tekijä on vuonna 2012 valmistunut keskustauudistus.
Tulosten perusteella vaikuttaa siltä, että kehittämistoimenpiteillä, etenkin Myllypuron keskustauudistuksella, on todennäköisesti ollut asuntojen hintojen nousua vauhdittanut vaikutus etenkin Myllypuron vanhassa metsälähiöosassa. Alueelta asuntoa etsivät kotitaloudet näyttävät kokevan kehittämistoimenpiteiden myötä uudistuneen Myllypuron aiempaa houkuttelevampana asuinalueena – tai sijoituskohteena. Myös asuntojen myyntiaikoja vertailtaessa havaitaan Myllypuron asuntojen olevan myynnissä suhteellisesti aiempaa lyhyemmän aikaa (Kuvio 4). Etenkin 2010-luvun edetessä asunnot menevät Myllypurossa verrokkilähiöitä ja jopa koko Helsingin keskiarvoa nopeammin kaupaksi. Myllypuron asuntojen siirtyminen hitaimmin kaupaksi menevistä nopeimmin kaupaksi meneviksi asunnoiksi kertoo yhdessä hinnannousun kanssa asunnon ostajien kasvaneesta mielenkiinnosta aluetta kohtaan.
Lopuksi
Myllypuron uudistuessa on sen vanha metsälähiöosa onnistunut säilyttämään sille ominaiset tunnuspiirteensä ja tunnelmansa. Täydennysrakentaminenkin on lopulta tapahtunut pitkälti alueen reunoilla, tinkimättä 1960-luvun väljästä, luonnonympäristöä mukailevasta puhdaslinjaisesta metsälähiömaisemasta. Kehittämistoimenpiteet vaikuttavat onnistuneen kehittämään Myllypuroa tavalla, joka tukee kaupungin kasvun strategiaa, kuitenkin samalla kunnioittaen jo olemassa olevaa rakennettua maisemaa. Asuntojen hintojen nousu Myllypurossa kertoo alueen näyttäytyvän entistä houkuttelevampana paikkana asua – toisin sanoen alueen ominaisuudet ja kuluttajien mieltymykset kohtaavat aiempaa paremmin.
Myllypuron muuttuminen kehittämistoimenpiteiden myötä on oletettavasti edesauttanut asunnonostajien mielenkiinnon kasvua alueeseen. Taustalla voi kuitenkin olla myös muutoksia kotitalouksien omissa mieltymyksissä. Alkavatko 1960-luvun metsälähiöt mahdollisesti muutenkin näyttäytyä aiempaa halutumpina asuinalueina? Voiko Myllypuron hintojen nousun taustalla olla sellaisia seikkoja, joita ei tässä tutkimuksessa tunnistettu? Lisätutkimuksia tarvitaan myös siitä, miten myllypurolaiset itse kokevat muuttuneen asuinympäristönsä. Myös viereisen Kontulan asuntojen hintojen lasku kaipaa lisätutkimuksia.
Vaikka asuntojen hintojen nousu kertookin sinänsä positiivisesta ilmiöstä, eli kasvaneesta halukkuudesta ostaa alueelta asunto, ei hintojen nousu itsessään ole tavoitteena julkisessa aluekehittämisessä. Noussut hintataso yhdellä Helsingin edullisimmista asuinalueista voi ajaa kaikista heikoimmassa asemassa olevat myllypurolaiset tukalaan tilanteeseen, mikäli myös vuokrataso nousee. Riskinä on gentrifikaatio -ilmiön käynnistyminen, jossa alueen asukkaat korvautuvat uusilla, varakkaammilla asukkailla. Tällöin herää kysymys, keitä varten julkisia kehittämistoimenpiteitä lopulta tehdään? Vaikka asuntojen hintatason nostaminen ei olekaan kehittämistoimien tarkoitus, saattavat hinnat kehittämistoimenpiteiden myötä nousta. Tällaisella kehityskululla taas voi olla moninaisia ei-toivottuja seurauksia, joita on syytä puntaroida niin kaupunkisuunnittelussa kuin -tutkimuksessakin.
Artikkeli pohjautuu Anniina Miettisen Helsingin yliopistossa tarkastettuun pro gradu -tutkielmaan(Linkki johtaa ulkoiseen palveluun). Artikkeli on osa Myllypuron asuinalueen seurantaan keskittyvää tutkimushanketta.