Mitä asuntojen hinnat kertovat länsimetron vaikutuksista?
Länsimetron kaltaisen suuren liikenneinvestoinnin ilmeisin vaikutus on saavutettavuuden parantuminen tulevien asemien lähialueilla. Uusi metrolinja tarjoaa toimintavarman ja nopean yhteyden Helsingin keskustaan sekä muille asemille, nopeuttaen matkustusaikaa ja parantaen matkustusmukavuutta. Tämä tarkoittaa sitä, että metro laskee alueella asuvien ihmisten matkustuskustannuksia. Ilmeisten vaikutusten takia on todennäköistä, että metroinvestointi lisää asemien läheisyydessä olevien naapurustojen haluttavuutta ja asuntokysyntää, joka lopulta nostaa asuntojen hintoja. Saavutettavuuden parantuminen siis kapitalisoituu asuntojen hintoihin.
Toisaalta, länsimetro saattaa joillain alueilla pidentää matkustusaikoja ja tehdä matkustamisesta vaivalloisempaa. Tämä johtuu siitä, että länsimetro on osa suurempaa liikennejärjestelmän uudistusta, johon liittyy olemassa olevan bussilinjaston uudelleenjärjestely. Uudelleenjärjestelyssä monet vanhan järjestelmän bussilinjat, jotka kulkivat suoraan Helsingin keskustaan, korvataan metron liityntälinjoilla. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että kauempana uusilta metroasemilta asuvat joutuvat jatkossa turvautumaan kahteen liikennevälineeseen päästäkseen asioimaan Helsingin keskustassa. Keskustasaavutettavuuden heikentyminen voikin hidastaa liityntäliikenteen alueiden hintakehitystä. Toisaalta uusi metrolinja parantaa muiden metroasemien saavutettavuutta myös tällaisilla alueilla, joka vastaavasti nostaa asuntojen hintoja. Tämän lisäksi metroa seuraava kaupunkirakenteen kehitys tuo enemmän lähipalveluita sekä työpaikkoja metroasemien läheisyyteen, jolloin keskustan saavutettavuuden painoarvo voi pienentyä. Vastakkaisten vaikutusten takia on epäselvää, kuinka saavutettavuuden muutokset lopulta vaikuttavat asuntojen hintoihin liityntäliikennealueilla.
Länsimetro vaikuttaa lähialueiden haluttavuuteen myös epäsuorasti eikä pelkästään suorien matkustuskustannusten kautta. Saavutettavuuden parantuessa asemien lähialueiden kaupunkirakennetta voidaan tiivistää. Tiivistäminen tuo alueelle lisää asukkaita, palveluita sekä investointeja, jotka nostavat näiden alueiden haluttavuutta ja asuntojen hintatasoa. Asemienseutujen kautta kulkevien liityntämatkalaisten suuri määrä voi edelleen lisätä palvelutarjontaa ruokkien positiivista hintakehitystä. Toisaalta, asemien seuduilla asuvien ja ohikulkumatkalla olevien suuri määrä voi johtaa myös alueen houkuttelevuuden pienenemiseen, mikäli suuret ihmisvirrat ruuhkauttavat palveluita tai liikennettä tai aiheuttavat yleistä levottomuutta tai jopa rikollisuuden lisääntymistä asemien seuduilla.
Uuden metrolinjan rakentamisella voi olla lukuisia muitakin vaikutuksia, jotka lopulta kapitalisoituvat asuntojen hintoihin. Osa vaikutuksista nostaa asuntojen hintoja ja toiset vastaavasti laskevat hintatasoa. Kaikkien vaikutusten tunnistaminen on käytännössä mahdotonta, mutta asuntojen hintojen käyttö yhdessä hyvän koeasetelman kanssa mahdollistaa lähialueiden asukkaiden kohtaaman kokonaisvaikutuksen selvittämisen asunnonostajien maksuhalukkuuden kautta.
Talousteorian perusteella on odotettavaa, että asuntomarkkinat ennakoivat liikenneinvestointien tulevat vaikutukset sen jälkeen, kun investoinnin yksityiskohdat on julkistettu. Tämä tarkoittaa sitä, että länsimetron vaikutuksia alueen asukkaiden näkökulmasta voidaan arvioida jo metron rakennusaikana ennen sen valmistumista.
Miten tutkimus on toteutettu?
Tutkimuksessa selvittiin miten asuntomarkkinat reagoivat länsimetron ensimmäisen vaiheen tuomaan kaupunkirakennemuutokseen metron rakentamisaikana tulevien asemien läheisyydessä. Tutkimuksessa selvitettiin hintavaikutuksen maantieteellinen laajuus, ajoitus sekä keskimääräinen suuruus.
Analyysien pohjana käytettiin Kiinteistövälittäjien keskusliiton (KVKL) asuntohinta-aineistoa, joka perustuu suurimpien asuntovälittäjien välittämiin asuntokauppoihin. Asuntohinta-aineisto ulottuu aina vuoteen 2016 saakka. Kauppahinnan lisäksi kyseinen aineisto sisältää kattavasti tietoja asuntojen ominaisuuksista sekä asunnon tarkan sijainnin. Sijaintitiedon avulla asunnot saatiin sijoitettua kartalle, mikä mahdollisti metron vaikutusten arvioinnin hyvin tarkasti eri etäisyyksillä uusista asemista.
Ihannetilanteessa tutkimuskysymyksen vastaus sisältäisi tiedon siitä, miten asuntojen hinnat olisivat kehittyneet kohdealueella, jos metroa ei olisi aloitettu rakentaa. Ero asuntojen hinnoissa näiden vaihtoehtoisten skenaarioiden välillä kertoisi tällöin metron kokonaisvaikutuksen asuntojen hintoihin. Vaihtoehtoisen todellisuuden havaitseminen ei kuitenkaan ole mahdollista, minkä takia hintojen vertailu täytyy toteuttaa jonkun muun hyvin valitun vertailualueen avulla.
Metron vaikutusta arvioitiin tutkimuksessa kohde- ja vertailualueiden asuntojen hintakehitykseen perustuen niin sanotulla difference-in-differences –menetelmällä (DID), jota on käytetty useissa julkaistuissa liikenneinvestointien vaikutuksia käsittelevissä tutkimuksissa (ks. esim. Billings 2011 tai Gibbons ja Machin 2005). Tämän menetelmän tärkeimpänä vaatimuksena on, että asuntojen hintojen tulee kehittyä kohde- ja vertailualueilla samalla tavalla ennen metron julkistamista, jolloin eroavaisuudet hintakehityksessä metron julkistamisen jälkeen voidaan tulkita johtuvan metron aiheuttamasta asuntomarkkinoiden ennakoinnista. Tässä tutkimuksessa vertailualueina käytettiin Helsingin ja Espoon paikallisjuna-asemien läheisyydessä olevia naapurustoja pois lukien Helsingin kantakaupunki.
Miten länsimetro on vaikuttanut asuntojen hintoihin?
Tutkimuksesta selvisi, että asuntomarkkinat ovat ennakoineet länsimetron tuomat muutokset jo vuosia ennen metron liikennöinnin alkamista. Tulokset myös paljastavat, että metron tuoma hyöty keskittyy nimenomaan metroasemien välittömään läheisyyteen. Metrouudistus on nostanut 800 metrin säteellä uusista metroasemista sijaitsevien asuntojen hintoja keskimäärin noin neljä prosenttia, joka vastaa noin 160 euron korotusta asuntojen neliöhinnoissa. Tätä kauempana metron rakentamisen ei ole vaikuttanut asuntojen hintoihin. Tulosten perusteella vaikuttaisi siis siltä, että metron tuomat hyödyt dominoivat sen tuomia haittoja uusien asemien läheisyydessä, kun taas kauempana nämä vaikutukset kumoavat toisensa. Tutkimuksen tulokset ovat linjassa kansainvälisten löydösten kanssa, joiden mukaan liikenneinvestointien vaikutukset ovat suurimmat kävelymatkan etäisyydellä asemista (ks. esim. Gibbons & Machin 2005).
Tutkimuksessa osoitettiin, että hintojen nousu metroasemien läheisyydessä johtui nimenomaan metron rakentamisesta ja, että muut asuntojen hintoihin vaikuttavat tekijät pystyttiin kontrolloimaan koeasetelman avulla. Vuosittaisten neliöhintojen kuvaajasta voidaan havaita (ks. kuvio 1.), että asuntojen hinnat kehittyivät kohde- ja vertailuryhmän välillä hyvin samankaltaisesti vuosien 2006-2009 aikana. Vastaavasti hintatrendit erkanevat nopeasti toisistaan muutaman vuoden sisällä siitä, kun metroa aletaan rakentaa vuodenvaihteessa 2010. Hintatrendien samankaltaisuus ennen metron rakentamista ja kohdealueille syntyvä positiivinen hintavaikutus metron rakentamisen alettua on vahva osoitus siitä, että havaittu hintaero johtuu nimenomaan metron vaikutuksesta.
Länsimetrolla on ollut suuri vaikutus olemassa olevan asuntokannan kokonaisarvoon ja sitä kautta asukkaiden hyvinvointiin jo ennen sen avaamista, vaikka hintavaikutus keskittyykin vain uusien metroasemien välittömään läheisyyteen eikä laajemmin asemien lähialueille. Tämä johtuu siitä, että kaupunkirakenne lähellä uusia metroasemia on entuudestaan kohtalaisen tiheää. Positiivisen hintavaikutuksen alueilla 800 metrin sisällä uusista metroasemista asui vuonna 2016 lähes 28 000 asukasta, joiden asunnoissa oli yli 1,7 miljoonaa asuinneliötä. Kokonaisvaikutuksen euromääräistä suuruusluokkaa voidaan arvioida karkeasti näiden kaupunkirakennetta kuvaavien tilastojen ja tämän tutkimuksen tulosten valossa. Estimointitulosten perusteella länsimetro on nostanut asuntojen keskineliöhintoja noin 160 eurolla, joten koko asuntokannan arvo on noussut metron vaikutuksesta lähes 300 miljoonaa euroa.
Julkisessa keskustelussa on nostettu esiin, että länsimetron rakentaminen saattaisi vaikuttaa asuntojen hintoihin myös idässä, varsinkin vanhan metroasemien läheisyydessä, joka kasvattaisi edelleen metron tuomia suoria hyötyjä. Hintojen nousu idässä perustuu ajatukseen siitä, että länsimetro mahdollistaa sulavan työmatkaliikenteen Itä-Helsingistä eteläiseen Espooseen, jossa sijaitsee huomattavan paljon työpaikkoja. Tutkimuksessa tarkasteltiin mahdollisten vaikutusten olemassaoloa myös itämetron asemien läheisyydessä. Tulosten perusteella länsimetron rakentamisen ei kuitenkaan ole vaikuttanut asuntojen hintoihin itämetron varrella vuoteen 2016 mennessä.
Mitä tutkimuksesta voidaan oppia?
Käytetyn tutkimusasetelman vahvuus on siinä, että siinä tarkastellaan asunnon ostajien todellisia valintoja. Näiden valintojen takana on perheiden kohtaamat todelliset budjettirajoitteet sekä tarkka harkinta asunnon ja asuinpaikan ominaisuuksista. Esimerkiksi kyselytutkimuksilla olisi hyvin vaikeaa selvittää perheiden todellisia arvostuksia liikenneinvestoinnin suhteen. Vaikka kyselytutkimuksilla saataisiinkin selville, että kohdealueiden perheet arvostavat länsimetron tuomaa uudistusta, niillä ei voida kuitenkaan uskottavasti vastata siihen, kuinka paljon kyseiset perheet olisivat valmiita maksamaan uudistuksesta.
Tieteellisen kontribuution lisäksi tutkimistulokset ovat käyttökelpoisia muun muassa liikenneinvestointeihin liittyvien vaikutusanalyysien näkökulmasta. Kyseinen tutkimus havainnollistaa, miten asuntojen hintoja voidaan käyttää hyvän tutkimusasetelman kanssa osana liikenneinvestointien vaikutusten arviointia. Tutkimuksessa määritellyn vaikutusalueen ja hintavaikutuksen keskimääräisen suuruuden avulla voidaan laskea kohdealueiden asukkaiden hyvinvointiin kohdistuva kokonaisvaikutus. Tässä kohtaa on kuitenkin tärkeää muistaa, että metron kaltaiseen liikenneinvestointiin liittyy suuri määrä potentiaalisia hyötyjä eikä kohdealueiden asukkaiden kokeman hyödyn määrittäminen riitä metroinvestoinnin kannattavuuden arvioimiseen. Tähän tarvittaisiin tietoja koko yhteiskunnan kokonaishyödyistä, johon kuuluu asuntomarkkinavaikutusten lisäksi myös muita vaikutuksia, jotka voivat ilmetä paikallisesti tai laajemmin koko kaupunkialueen tasolla muun muassa yritysten tuottavuudessa, työmarkkinoilla, hyödykemarkkinoilla ja toimitilamarkkinoilla.
Tutkimustuloksia voidaan hyödyntää vaikuttavuusarvioiden lisäksi suoraan kaupunkirakenteen suunnittelussa, varsinkin länsimetron ja sen jatkeen asemien lähiseutujen kehittämisessä. Tulosten perusteella kaupunkirakennetta tulisi kehittää ja tiivistää varsinkin kävelymatkan etäisyydellä uusista metroasemista, jotta maan arvonnousu saataisiin hyödynnettyä mahdollisimman tehokkaasti.
Oskari Harjunen toimii erikoistutkijana Helsingin kaupunginkanslian kaupunkitutkimus ja -tilastot yksikössä.
Kirjallisuus:
Billings, S. B. (2011), "Estimating the value of new transit option" Regional Science and Urban Economics 41(6), sivut 525–536.
Gibbons, S. and Machin, S. (2005), "Valuing rail access using transport innovations" Journal of Urban Economics 57(1), sivut 148–169.
Harjunen, O. (2017), "Metro Investment and the Housing Market Anticipation Effect". Tulossa alkuvuonna 2018.
KVKL:n asuntohinta-aineisto, http://www.kvkl.fi/kvkl-hintaseurantapalvelu.html