Helsinkiläisten lapsiperheiden kouluvalinnat asuntomarkkinoilla

Mitä asuntojen hinnoista voi päätellä?

Asunto koostuu useista eri ominaisuuksista eli taloustieteen kielellä asunto on diffe­ren­tioitu tuote. Asuntojen ominaisuudet puolestaan heijastuvat asuntojen hintoihin. Suu­rempi asunto maksaa tyypillisesti enemmän kuin naapurissa oleva pienempi asunto ja hyvien kulkuyhteyksien päässä olevat asunnot ovat kalliimpia kuin muuten saman­laiset asunnot huonompien yhteyksien päässä. Nämä hintaerot paljastavat, miten paljon asun­nonostajat eli tavalliset kotitaloudet arvostavat asunnon eri ominaisuuksia.

Asian valaisemiseksi tarkastellaan esimerkkinä kahta muuten samanlaista asuntoa, mutta joista toisesta matka-aika keskustaan on 15 minuuttia lyhyempi. Lähempänä kes­kustaa oleva asunto on 20 000 euroa kalliimpi. Hintaero paljastaa asunnonostajien mak­su­­halukkuuden eli sen, kuinka paljon he ovat valmiita maksamaan paremmasta sijain­nis­ta. Toisin sanoen asuntojen hinnoissa voi olla ero vain, jos asunnonostajat arvos­tavat lyhy­empää matka-aikaa.

Asuntojen hintoja voidaan käyttää myös sen arvioimiseksi, kuinka paljon perheet ovat valmiita maksamaan koulun laadusta (Koulun laatu on melko epäselvä käsite, johon palaamme myöhemmin). Tämä johtuu siitä, että Helsingissä on käytössä niin sanottu lähikouluperiaate, joka takaa tietyn koulun oppilaaksiotto­alueella asuvien perheiden lasten pääsyn kyseiseen kouluun. Lähikouluperiaatteen vuoksi koulun laa­dusta muodostuu tavallaan yksi asunnon lisäominaisuus, joka mahdollisesti vaikuttaa lapsiperheiden asunnonostopäätöksiin. Jos siis voimme vertailla kahta muuten saman­laista asuntoa kahden erilaatuisen koulun oppilaaksiottoalueilla, asuntojen hintaero pal­jas­taa vanhempien maksuhalukkuuden koulun laadun paranemisesta.

Vanhempien maksuhalukkuuden selvittäminen on periaatteessa helppoa, mutta käytännössä vaikeaa. Tämä johtuu siitä, että asuinalueet ja koulujen oppilaaksiottoalueet eroavat toisistaan muutenkin kuin koulun laadun suhteen, jolloin on erittäin vaikeaa ver­tailla kahta muuten täsmälleen samanlaista asuntoa. Valaiskoon esimerkki jälleen asiaa. Tarkas­tel­laan kaupunkia, jossa on kaksi asuinaluetta, jotka myös muodostavat omat oppi­laaksi­ottoalueensa.

Molemmilla alueilla on yksi peruskoulu ja koulut ovat täsmäl­leen saman­laisia resursseiltaan ja opetuksen laadultaan. Toinen alueista sijaitsee meren­ran­nalla keskustan palveluiden läheisyydessä, kun taas toiselta alueelta käsin näistä palve­luista nauttiminen on vaivalloista. Puolet kaupungissa asuvista perheistä on pieni- ja toinen puoli suurituloisia.

Kaikki perheet haluaisivat asua merenrannalla, mutta on selvää, että suurituloiset voivat maksaa merenranta-asunnoista enemmän kuin pienituloiset ja merenrannalla ole­va asuinalue täyttyy suurituloisista perheistä. Lähikouluperiaatteen myötä tämä tar­koit­taa myös sitä, että suurituloisten lapset ovat omassa ja pienituloisten lapset omassa kou­lus­saan. Jos on myös niin, että suurituloisten lapset pärjäävät koulussa keskimäärin pie­ni­­tuloisten lapsia paremmin (tämä on esimerkin oletus, ei välttämättä totta), merenranta-alueen koulun oppimistulokset ovat paremmat.

Esimerkissä asuinalueiden eriytyminen tulojen mukaan johtaa siihen, että kalliilla alueella on parempia oppimistuloksia tuot­tava koulu. Jos vertaillaan asuntojen hintoja eri oppilaaksiottoalueilla, havaittaisiin, että parempia oppimistuloksia tuottavan koulun puolella hinnat ovat korkeammat. Asuntojen hintaero ei kuitenkaan kerro välttämättä mitään vanhempien maksu­haluk­kuudesta koulun suhteen, vaan kyseessä on meren­rannan ja palveluiden aiheuttama hintaero.

Tutkimusmenetelmästä

Yksinkertaisin ratkaisu edellä kuvattuun ongelmaa olisi kontrolloida tai vakioida meren läheisyys jollain tilastollisella menetelmällä, kuten regressioanalyysin avulla. Käytän­nössä ongelmaan on kuitenkin vaikea vastata, koska asuinalueet eroavat useiden teki­jöiden suh­teen, eikä tutkijan ole mahdollista havaita kaikkia naapuruston laatutekijöitä. Koska tutkija ei koskaan havaitse kaikkia asuinalueiden välisiä eroja, täytyy tutkimus­asetelman olla sellainen, jonka avulla tutkija voi kontrolloida asuinalueiden väliset erot riippumatta siitä, pystyykö tutkija havaitsemaan ne vai ei.

Tutkimuksessa käytettiin Valtion teknillisen tutkimuskeskuksen (VTT) asunto­hin­ta-aineistoa, joka perustuu suurimpien asuntovälittäjien välittimiin asuntokauppoihin. Aineisto sisältää kauppahinnan lisäksi kattavasti tietoja asunnon ominaisuuksista sekä asunnon tarkan osoitteen. Lisäksi käytössämme oli tietoja Helsingin ala-asteiden oppi­mis­tuloksista (koulun keskimääräinen koetulos 6. luokan matematiikan kaikille yhtei­ses­tä kokeesta), erityis- ja vieraskielisten oppilaiden osuuksista sekä oppilaaksi­otto­alu­ei­den väestön sosioekonomisista ominaisuuksista.

Ihannetilanteessa haluaisimme siis vertailla ominaisuuksiltaan ja sijainniltaan täs­mäl­leen samanlaisten asuntojen hintoja, joiden ainoana erona olisi se, minkä tasoi­seen kou­luun osoite takaa pääsyn. Hyvin lähelle tällaista tutkimusasetelmaa päästään käyttä­mällä hyväksi oppilaaksiottoalueen rajoja.

Tutkimusasetelmaa voidaan havain­nol­listaa kuvion 1 avulla (ks. edellä), jossa tarkastellaan yhtä oppilaaksiottoalueen rajaa ja sen lähei­syydessä tehtyjä asuntokauppoja. Sinisellä merkityissä rakennuksissa ei ole tehty kaup­poja tutkimusajanjaksolla, kun taas keltai­sella merkityissä on.

Menetelmässä jokaiselle asuntokaupalle etsitään verrokki oppi­laaksi­otto­alue­rajan toiselta puolelta. Koska tavoit­teena on vakioida kaikki sijaintiin liittyvät tekijät, verrokiksi valitaan lähin asun­to­kauppa rajan toiselta puolelta. Ideana on yksinkertaisesti se, että jokainen asuntokauppapari on samassa naapu­rus­tossa ja niissä asuvat perheet voivat nauttia täsmälleen samoista naapuruston palveluista lähikoulua lukuun ottamatta. Esimerkiksi kuvion 1 tapauksessa tämä tarkoittaa sitä, että asunnoista on lähes yhtä helppo pääsy läheiseen puistoon. Ainoa naapu­rustoihin liittyvä ero asunto­jen välillä se, mihin kouluun asunnon osoite takaa pääsyn. Tällaisen tutkimusasetelman avulla voidaan siten sulkea pois naapuruston mui­den ominaisuuksien vaikutus asuntojen hintoihin. Asuntokauppa-aineistomme mahdol­listaa myös useiden asunto­jen ominai­suuk­sien, kuten pinta-alan, kunnon ja yhtiövastikkeen, kontrolloimisen.

Oppilaaksiottoalueen raja muodostaa epäjatkuvuuden (discontinuity) koulun laa­dussa, koska asunnon osoite vaikuttaa todennäköisyyteen, että perheen lapsi pääsee kyseisen alueen kouluun. Tästä juontuukin tutkimusasetelman englanninkielinen nimi boundary discontinuity design (ks. esim. Black 1999 ja Gibbons ym. 2013). Kyseistä tutkimusasetelmaa on käytetty useissa viime vuosina julkaistuissa kansain­välisissä koulujen laatua käsittelevissä tutkimuksissa (ks. esim. Black ja Machin, 2011). Jos koulujen laadussa on asuntojen hintoihin vaikuttavia eroja, täytyi­si asun­tojen hinnoissa näkyä epäjatkuvuus tai hyppäys, kun astutaan oppilaaksi­ottoalueen rajan yli.

Tutkimuksemme tulokset osoittavat, että kun tarkastellaan koulupiirien rajoilla tehtyjä asuntokauppoja näin käy. Oppimistulosten perusteella ”paremman” koulun oppi­laaksiottoalueen puolella olevat asun­not ovat keskimäärin kalliimpia kuin ”heikomman” koulun oppilaaksiottoalueen samanlaiset asun­not. Ero on myös rahallisesti merkit­tävä. Arviomme mukaan asuntojen hinnat kohoavat lähes kolme pro­senttia, kun lähi­koulun oppimistulokset nousevat keskimääräisestä parhaaseen kymme­nykseen. Tyypil­lisen perhe­asunnon (4 hh + k) tapauksessa tämä tarkoittaa reilun 11 000 euron hinnan­lisäystä. Huomionarvoista on myös se, että erityis- tai vieras­kielisten oppilaiden osuudet eivät vaikuttaneet asuntojen hintoihin. Julkisuudessa esillä olleet tiedot siitä, että helsinkiläiset lapsiperheet systemaattisesti välttelisivät kouluja, joissa vieras­kie­lis­ten oppilaiden osuus on suuri, ei siis saanut tukea tutkimuk­sestamme.

Mikä on asunnonostajien mielestä hyvä koulu?

Tuloksemme siis oli, että koulujen oppimistulokset vaikuttavat asuntojen hin­toihin Helsingissä. Tarkoittaako tämä, että vanhemmat arvostavat nimenomaan koulun tuottamaa lisäarvoa eli sitä, miten paljon koulu pystyy edistämään oppilaiden oppi­mista? Valitettavasti tuloksemme eivät anna tähän kysymykseen suoraa vastausta, koska käyt­tämämme oppi­mistulokset oli mitattu vain yhtenä ajankohtana eli 6. luokalla. On siis mahdotonta tietää, mikä osa koulujen välisistä oppimis­tu­los­eroista johtuu juuri koulun ja opettajien vaikutuksesta ja mikä puolestaan lähtö­koh­tai­sista eroista oppilaiden kyvykkyydessä. On myös mahdollista, että vanhemmat arvos­tavat hyviä opettajia ja koulua tai että he arvostavat hyviä koulukavereita tai molempia.

Pyrimme vastaamaan tähän kysymykseen tarkemmin käyttämällä oppilaaksi­otto­alueiden väestötietoja, erityisesti oppilaaksiottoalueiden keskimääräisiä tuloja ja korke­as­ti koulutettujen osuuksia. Vaikka tuloksemme näiltä osin ovat vain suuntaa-antavia, niiden mukaan vanhemmat arvostavat nimenomaan kouluja, joiden oppilaaksi­otto­alu­eel­­la asuu hyvätuloisia perheitä. Tämä viittaa siihen, että vanhemmat ”shoppailevat” lapsilleen nimenomaan hyvästä sosioekonomisesta taustasta tulevia koulukavereita.

Mitä tutkimuksemme opettaa?

Tieteellisen kontribuution lisäksi tutkimustuloksemme ovat tärkeitä myös po­li­tiikanteon kannalta kahdesta syystä. Ensimmäinen syy liittyy tulosten tulkintaan ja käyttöön politiikan valmistelussa. Monelle taloustieteeseen tutus­tu­mat­tomalle voi herätä kysymys, miksi asuntojen hintojen ja koulun laadun välinen yh­teys on tärkeää. Mitä sitten jos kahdesta saman­laisesta asunnosta paremman koulun alueella oleva maksaa 11 000 euroa enemmän?

Tulos ei tietenkään tarkoita sitä, että raha sinänsä olisi tärkeää. Sen sijaan täytyy ymmärtää, että tämä 11 000 euroa on nyt pois jostain muusta perheen arvos­tamasta asiasta. Käytännössä tämä tarkoittaa vähemmän loma­mat­koja tai harras­tuk­sia tai vähem­män vapaa-aikaa perheen kanssa, jos tuo 11 000 euroa hankitaan teke­mällä ylitöitä. Maksuhalukkuus siis kertoo siitä, että saadakseen lapsensa mahdol­lisim­man hyvään kouluun perhe on valmis luopumaan muista sille tärkeistä asioista.

Tutkimuksemme vahvuus on se, että siinä analysoidaan asunnonostajien todellisia valintoja. Esimerkiksi kyselytutkimuksilla olisi erittäin vaikeaa selvittää perheiden to­del­lisia arvostuksia. Kyselyn tuloksia on eri­tyi­sen vaikeaa tulkita, jos kysely on to­teu­tettu huomioimatta perheiden budjettirajoitteita tai jos kysely on tehty perheille, jotka ovat tehneet asuinpaikan valinnan useita vuosia sitten. Toisin kuin kyselyyn vasta­tes­saan, asuntoa ostaessaan perhe on miettinyt valin­tan­sa huolellisesti läpi ja tehnyt itsensä kannalta parhaan mahdollisen valinnan käyttä­mäl­lä perheen todellisia resursseja. Vaik­ka kysely­tutki­muk­silla saataisiin selville, että van­­hemmat arvostavat koulun laatua ja olisivat jopa valmiita maksa­maan siitä, kyse­lyil­lä ei voida yleensä uskottavasti sel­vittää, kuinka paljon vanhemmat ovat valmii­ta mak­sa­­maan todellisessa valinta­ti­lan­teessa.

Tutkimuksemme havainnol­listaa, miten asuntojen hinnat voivat hyvin suunni­tel­lun tutkimusasetelman kanssa auttaa selvittämään, kuinka paljon ihmiset ar­vos­tavat paikkaan sidottuja paikallisia palveluita. Koulun laadun lisäksi ta­lous­tieteessä on tutkit­tu esimerkiksi saavutettavuuden, viheralueiden, ilman­laadun ja rikol­lisuuden vaikutuk­sia asuntojen hintoihin. Tällaisia tuloksia voidaan hyödyntää kaupunkirakenteen muo­dos­tumisen ymmärtämisessä sekä kaupunkisuunnittelussa.

Toinen politiikan kannalta tärkeä asia liittyy asuinalueiden ja koulujen eriy­tymiseen. Helsingissä ja muissakin kaupungeissa käytössä olevan lähikoulu­peri­aatteen yh­tenä tavoitteena on pidetty sitä, että se vähentää koulujen välistä eriytymistä estä­mällä hyvätuloisten perheiden lasten hakeutuminen tiettyihin kouluihin. Tässä ajattelussa ei kui­ten­kaan huomioida sitä, että perheet tekevät lastensa kouluvalintoja myös asuin­paikkansa valintojen yhteydessä, kuten tuloksemme yhdessä laajan kansainvälisen tutki­mus­kir­jal­li­suuden kanssa osoittavat (ks. myös Kortelainen ja Kuosmanen 2014). Lähi­kou­lu­pe­ri­aate voikin aiheuttaa sen, että rikkaimmat perheet valitsevat asuin­paik­kan­sa tiettyjen kou­lujen oppilaaksiottoalueilta, jolloin heidän lapsensa vali­koi­tu­vat näihin kouluihin. Tämän kaltainen valikoituminen voi vah­vis­taa koulujen välistä eriytymistä ja sitä kautta kasvattaa eroja eritaustaisten lasten oppi­mis­tu­lok­sissa.

Oskari Harjunen toimii erikoistutkijana Helsingin kaupungin tietokeskuksessa. Mika Kortelainen toimii johtavana ekonomistina ja Tuukka Saarimaa erikoistutkijana VATT:ssa.

Lähteet:

Black, Sandra E. – Stephen Machin (2011): Housing Valuations of School Performance. Teoksessa Eric A. Hanushek, Stephen Machin and Ludger Woessmann (toim.): Handbook of the Economics of Education, Vol 3. North-Holland: Amsterdam.

Gibbons, Stephen – Stephen Machin – Olmo Silva (2013): Valuing School Quality Using Boundary Discontinuities. Journal of Urban Economics 75(1): 15–28.

Harjunen, Oskari – Mika Kortelainen – Tuukka Saarimaa (2014): Best Education Money Can Buy? Capitalization of School Quality in Finland. VATT Working Papers 58.

Kortelainen, Mika – Isa Kuosmanen (2014): Kouluvalintojen vaikutukset Suomessa epäselviä. VATT Policy Brief 3-2014.