Mitä asuntojen hinnoista voi päätellä?
Asunto koostuu useista eri ominaisuuksista eli taloustieteen kielellä asunto on differentioitu tuote. Asuntojen ominaisuudet puolestaan heijastuvat asuntojen hintoihin. Suurempi asunto maksaa tyypillisesti enemmän kuin naapurissa oleva pienempi asunto ja hyvien kulkuyhteyksien päässä olevat asunnot ovat kalliimpia kuin muuten samanlaiset asunnot huonompien yhteyksien päässä. Nämä hintaerot paljastavat, miten paljon asunnonostajat eli tavalliset kotitaloudet arvostavat asunnon eri ominaisuuksia.
Asian valaisemiseksi tarkastellaan esimerkkinä kahta muuten samanlaista asuntoa, mutta joista toisesta matka-aika keskustaan on 15 minuuttia lyhyempi. Lähempänä keskustaa oleva asunto on 20 000 euroa kalliimpi. Hintaero paljastaa asunnonostajien maksuhalukkuuden eli sen, kuinka paljon he ovat valmiita maksamaan paremmasta sijainnista. Toisin sanoen asuntojen hinnoissa voi olla ero vain, jos asunnonostajat arvostavat lyhyempää matka-aikaa.
Asuntojen hintoja voidaan käyttää myös sen arvioimiseksi, kuinka paljon perheet ovat valmiita maksamaan koulun laadusta (Koulun laatu on melko epäselvä käsite, johon palaamme myöhemmin). Tämä johtuu siitä, että Helsingissä on käytössä niin sanottu lähikouluperiaate, joka takaa tietyn koulun oppilaaksiottoalueella asuvien perheiden lasten pääsyn kyseiseen kouluun. Lähikouluperiaatteen vuoksi koulun laadusta muodostuu tavallaan yksi asunnon lisäominaisuus, joka mahdollisesti vaikuttaa lapsiperheiden asunnonostopäätöksiin. Jos siis voimme vertailla kahta muuten samanlaista asuntoa kahden erilaatuisen koulun oppilaaksiottoalueilla, asuntojen hintaero paljastaa vanhempien maksuhalukkuuden koulun laadun paranemisesta.
Vanhempien maksuhalukkuuden selvittäminen on periaatteessa helppoa, mutta käytännössä vaikeaa. Tämä johtuu siitä, että asuinalueet ja koulujen oppilaaksiottoalueet eroavat toisistaan muutenkin kuin koulun laadun suhteen, jolloin on erittäin vaikeaa vertailla kahta muuten täsmälleen samanlaista asuntoa. Valaiskoon esimerkki jälleen asiaa. Tarkastellaan kaupunkia, jossa on kaksi asuinaluetta, jotka myös muodostavat omat oppilaaksiottoalueensa.
Molemmilla alueilla on yksi peruskoulu ja koulut ovat täsmälleen samanlaisia resursseiltaan ja opetuksen laadultaan. Toinen alueista sijaitsee merenrannalla keskustan palveluiden läheisyydessä, kun taas toiselta alueelta käsin näistä palveluista nauttiminen on vaivalloista. Puolet kaupungissa asuvista perheistä on pieni- ja toinen puoli suurituloisia.
Kaikki perheet haluaisivat asua merenrannalla, mutta on selvää, että suurituloiset voivat maksaa merenranta-asunnoista enemmän kuin pienituloiset ja merenrannalla oleva asuinalue täyttyy suurituloisista perheistä. Lähikouluperiaatteen myötä tämä tarkoittaa myös sitä, että suurituloisten lapset ovat omassa ja pienituloisten lapset omassa koulussaan. Jos on myös niin, että suurituloisten lapset pärjäävät koulussa keskimäärin pienituloisten lapsia paremmin (tämä on esimerkin oletus, ei välttämättä totta), merenranta-alueen koulun oppimistulokset ovat paremmat.
Esimerkissä asuinalueiden eriytyminen tulojen mukaan johtaa siihen, että kalliilla alueella on parempia oppimistuloksia tuottava koulu. Jos vertaillaan asuntojen hintoja eri oppilaaksiottoalueilla, havaittaisiin, että parempia oppimistuloksia tuottavan koulun puolella hinnat ovat korkeammat. Asuntojen hintaero ei kuitenkaan kerro välttämättä mitään vanhempien maksuhalukkuudesta koulun suhteen, vaan kyseessä on merenrannan ja palveluiden aiheuttama hintaero.
Tutkimusmenetelmästä
Yksinkertaisin ratkaisu edellä kuvattuun ongelmaa olisi kontrolloida tai vakioida meren läheisyys jollain tilastollisella menetelmällä, kuten regressioanalyysin avulla. Käytännössä ongelmaan on kuitenkin vaikea vastata, koska asuinalueet eroavat useiden tekijöiden suhteen, eikä tutkijan ole mahdollista havaita kaikkia naapuruston laatutekijöitä. Koska tutkija ei koskaan havaitse kaikkia asuinalueiden välisiä eroja, täytyy tutkimusasetelman olla sellainen, jonka avulla tutkija voi kontrolloida asuinalueiden väliset erot riippumatta siitä, pystyykö tutkija havaitsemaan ne vai ei.
Tutkimuksessa käytettiin Valtion teknillisen tutkimuskeskuksen (VTT) asuntohinta-aineistoa, joka perustuu suurimpien asuntovälittäjien välittimiin asuntokauppoihin. Aineisto sisältää kauppahinnan lisäksi kattavasti tietoja asunnon ominaisuuksista sekä asunnon tarkan osoitteen. Lisäksi käytössämme oli tietoja Helsingin ala-asteiden oppimistuloksista (koulun keskimääräinen koetulos 6. luokan matematiikan kaikille yhteisestä kokeesta), erityis- ja vieraskielisten oppilaiden osuuksista sekä oppilaaksiottoalueiden väestön sosioekonomisista ominaisuuksista.
Ihannetilanteessa haluaisimme siis vertailla ominaisuuksiltaan ja sijainniltaan täsmälleen samanlaisten asuntojen hintoja, joiden ainoana erona olisi se, minkä tasoiseen kouluun osoite takaa pääsyn. Hyvin lähelle tällaista tutkimusasetelmaa päästään käyttämällä hyväksi oppilaaksiottoalueen rajoja.
Tutkimusasetelmaa voidaan havainnollistaa kuvion 1 avulla (ks. edellä), jossa tarkastellaan yhtä oppilaaksiottoalueen rajaa ja sen läheisyydessä tehtyjä asuntokauppoja. Sinisellä merkityissä rakennuksissa ei ole tehty kauppoja tutkimusajanjaksolla, kun taas keltaisella merkityissä on.
Menetelmässä jokaiselle asuntokaupalle etsitään verrokki oppilaaksiottoaluerajan toiselta puolelta. Koska tavoitteena on vakioida kaikki sijaintiin liittyvät tekijät, verrokiksi valitaan lähin asuntokauppa rajan toiselta puolelta. Ideana on yksinkertaisesti se, että jokainen asuntokauppapari on samassa naapurustossa ja niissä asuvat perheet voivat nauttia täsmälleen samoista naapuruston palveluista lähikoulua lukuun ottamatta. Esimerkiksi kuvion 1 tapauksessa tämä tarkoittaa sitä, että asunnoista on lähes yhtä helppo pääsy läheiseen puistoon. Ainoa naapurustoihin liittyvä ero asuntojen välillä se, mihin kouluun asunnon osoite takaa pääsyn. Tällaisen tutkimusasetelman avulla voidaan siten sulkea pois naapuruston muiden ominaisuuksien vaikutus asuntojen hintoihin. Asuntokauppa-aineistomme mahdollistaa myös useiden asuntojen ominaisuuksien, kuten pinta-alan, kunnon ja yhtiövastikkeen, kontrolloimisen.
Oppilaaksiottoalueen raja muodostaa epäjatkuvuuden (discontinuity) koulun laadussa, koska asunnon osoite vaikuttaa todennäköisyyteen, että perheen lapsi pääsee kyseisen alueen kouluun. Tästä juontuukin tutkimusasetelman englanninkielinen nimi boundary discontinuity design (ks. esim. Black 1999 ja Gibbons ym. 2013). Kyseistä tutkimusasetelmaa on käytetty useissa viime vuosina julkaistuissa kansainvälisissä koulujen laatua käsittelevissä tutkimuksissa (ks. esim. Black ja Machin, 2011). Jos koulujen laadussa on asuntojen hintoihin vaikuttavia eroja, täytyisi asuntojen hinnoissa näkyä epäjatkuvuus tai hyppäys, kun astutaan oppilaaksiottoalueen rajan yli.
Tutkimuksemme tulokset osoittavat, että kun tarkastellaan koulupiirien rajoilla tehtyjä asuntokauppoja näin käy. Oppimistulosten perusteella ”paremman” koulun oppilaaksiottoalueen puolella olevat asunnot ovat keskimäärin kalliimpia kuin ”heikomman” koulun oppilaaksiottoalueen samanlaiset asunnot. Ero on myös rahallisesti merkittävä. Arviomme mukaan asuntojen hinnat kohoavat lähes kolme prosenttia, kun lähikoulun oppimistulokset nousevat keskimääräisestä parhaaseen kymmenykseen. Tyypillisen perheasunnon (4 hh + k) tapauksessa tämä tarkoittaa reilun 11 000 euron hinnanlisäystä. Huomionarvoista on myös se, että erityis- tai vieraskielisten oppilaiden osuudet eivät vaikuttaneet asuntojen hintoihin. Julkisuudessa esillä olleet tiedot siitä, että helsinkiläiset lapsiperheet systemaattisesti välttelisivät kouluja, joissa vieraskielisten oppilaiden osuus on suuri, ei siis saanut tukea tutkimuksestamme.
Mikä on asunnonostajien mielestä hyvä koulu?
Tuloksemme siis oli, että koulujen oppimistulokset vaikuttavat asuntojen hintoihin Helsingissä. Tarkoittaako tämä, että vanhemmat arvostavat nimenomaan koulun tuottamaa lisäarvoa eli sitä, miten paljon koulu pystyy edistämään oppilaiden oppimista? Valitettavasti tuloksemme eivät anna tähän kysymykseen suoraa vastausta, koska käyttämämme oppimistulokset oli mitattu vain yhtenä ajankohtana eli 6. luokalla. On siis mahdotonta tietää, mikä osa koulujen välisistä oppimistuloseroista johtuu juuri koulun ja opettajien vaikutuksesta ja mikä puolestaan lähtökohtaisista eroista oppilaiden kyvykkyydessä. On myös mahdollista, että vanhemmat arvostavat hyviä opettajia ja koulua tai että he arvostavat hyviä koulukavereita tai molempia.
Pyrimme vastaamaan tähän kysymykseen tarkemmin käyttämällä oppilaaksiottoalueiden väestötietoja, erityisesti oppilaaksiottoalueiden keskimääräisiä tuloja ja korkeasti koulutettujen osuuksia. Vaikka tuloksemme näiltä osin ovat vain suuntaa-antavia, niiden mukaan vanhemmat arvostavat nimenomaan kouluja, joiden oppilaaksiottoalueella asuu hyvätuloisia perheitä. Tämä viittaa siihen, että vanhemmat ”shoppailevat” lapsilleen nimenomaan hyvästä sosioekonomisesta taustasta tulevia koulukavereita.
Mitä tutkimuksemme opettaa?
Tieteellisen kontribuution lisäksi tutkimustuloksemme ovat tärkeitä myös politiikanteon kannalta kahdesta syystä. Ensimmäinen syy liittyy tulosten tulkintaan ja käyttöön politiikan valmistelussa. Monelle taloustieteeseen tutustumattomalle voi herätä kysymys, miksi asuntojen hintojen ja koulun laadun välinen yhteys on tärkeää. Mitä sitten jos kahdesta samanlaisesta asunnosta paremman koulun alueella oleva maksaa 11 000 euroa enemmän?
Tulos ei tietenkään tarkoita sitä, että raha sinänsä olisi tärkeää. Sen sijaan täytyy ymmärtää, että tämä 11 000 euroa on nyt pois jostain muusta perheen arvostamasta asiasta. Käytännössä tämä tarkoittaa vähemmän lomamatkoja tai harrastuksia tai vähemmän vapaa-aikaa perheen kanssa, jos tuo 11 000 euroa hankitaan tekemällä ylitöitä. Maksuhalukkuus siis kertoo siitä, että saadakseen lapsensa mahdollisimman hyvään kouluun perhe on valmis luopumaan muista sille tärkeistä asioista.
Tutkimuksemme vahvuus on se, että siinä analysoidaan asunnonostajien todellisia valintoja. Esimerkiksi kyselytutkimuksilla olisi erittäin vaikeaa selvittää perheiden todellisia arvostuksia. Kyselyn tuloksia on erityisen vaikeaa tulkita, jos kysely on toteutettu huomioimatta perheiden budjettirajoitteita tai jos kysely on tehty perheille, jotka ovat tehneet asuinpaikan valinnan useita vuosia sitten. Toisin kuin kyselyyn vastatessaan, asuntoa ostaessaan perhe on miettinyt valintansa huolellisesti läpi ja tehnyt itsensä kannalta parhaan mahdollisen valinnan käyttämällä perheen todellisia resursseja. Vaikka kyselytutkimuksilla saataisiin selville, että vanhemmat arvostavat koulun laatua ja olisivat jopa valmiita maksamaan siitä, kyselyillä ei voida yleensä uskottavasti selvittää, kuinka paljon vanhemmat ovat valmiita maksamaan todellisessa valintatilanteessa.
Tutkimuksemme havainnollistaa, miten asuntojen hinnat voivat hyvin suunnitellun tutkimusasetelman kanssa auttaa selvittämään, kuinka paljon ihmiset arvostavat paikkaan sidottuja paikallisia palveluita. Koulun laadun lisäksi taloustieteessä on tutkittu esimerkiksi saavutettavuuden, viheralueiden, ilmanlaadun ja rikollisuuden vaikutuksia asuntojen hintoihin. Tällaisia tuloksia voidaan hyödyntää kaupunkirakenteen muodostumisen ymmärtämisessä sekä kaupunkisuunnittelussa.
Toinen politiikan kannalta tärkeä asia liittyy asuinalueiden ja koulujen eriytymiseen. Helsingissä ja muissakin kaupungeissa käytössä olevan lähikouluperiaatteen yhtenä tavoitteena on pidetty sitä, että se vähentää koulujen välistä eriytymistä estämällä hyvätuloisten perheiden lasten hakeutuminen tiettyihin kouluihin. Tässä ajattelussa ei kuitenkaan huomioida sitä, että perheet tekevät lastensa kouluvalintoja myös asuinpaikkansa valintojen yhteydessä, kuten tuloksemme yhdessä laajan kansainvälisen tutkimuskirjallisuuden kanssa osoittavat (ks. myös Kortelainen ja Kuosmanen 2014). Lähikouluperiaate voikin aiheuttaa sen, että rikkaimmat perheet valitsevat asuinpaikkansa tiettyjen koulujen oppilaaksiottoalueilta, jolloin heidän lapsensa valikoituvat näihin kouluihin. Tämän kaltainen valikoituminen voi vahvistaa koulujen välistä eriytymistä ja sitä kautta kasvattaa eroja eritaustaisten lasten oppimistuloksissa.
Oskari Harjunen toimii erikoistutkijana Helsingin kaupungin tietokeskuksessa. Mika Kortelainen toimii johtavana ekonomistina ja Tuukka Saarimaa erikoistutkijana VATT:ssa.
Lähteet:
Black, Sandra E. – Stephen Machin (2011): Housing Valuations of School Performance. Teoksessa Eric A. Hanushek, Stephen Machin and Ludger Woessmann (toim.): Handbook of the Economics of Education, Vol 3. North-Holland: Amsterdam.
Gibbons, Stephen – Stephen Machin – Olmo Silva (2013): Valuing School Quality Using Boundary Discontinuities. Journal of Urban Economics 75(1): 15–28.
Harjunen, Oskari – Mika Kortelainen – Tuukka Saarimaa (2014): Best Education Money Can Buy? Capitalization of School Quality in Finland. VATT Working Papers 58.
Kortelainen, Mika – Isa Kuosmanen (2014): Kouluvalintojen vaikutukset Suomessa epäselviä. VATT Policy Brief 3-2014.